İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Nedir?

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Nedir

İzale-i şuyu, maliklerin ortaklık durumunu sona erdirmek için yürütülen dava adı olup uygulamada ortaklığın giderilmesi olarak da bilinir. İzale-şuyu, eşya hukuku açısından önemli ve hukuk tekniği ihtiva eder bir davadır. Bu itibarla, ortaklığın giderilmesi davası sürecinin noksansız ve hatasız ilerlemesi, ciddiyetle takip edilmek suretiyle hak kaybı yaşanmaması adına, başta TMK ve sair mevzuat olmak üzere eşya hukukuna hâkim deneyimli bir avukattan hukuki yardım alınması, en doğru yaklaşım olacaktır.

Eşyaların yalnızca bir sahibi olabileceği gibi birden fazla maliki de olabilir. Birden çok malik olması halinde söz konusu eşya üzerinde müşterek mülkiyet hali söz konusudur. Bu türden ortaklık nevi; paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyeti olarak iki farklı şekilde mümkündür. Mal üzerinde birlikte malik olan kişilerin; malın kullanımı ve idaresine ilişkin Türk Medeni Kanunu hükümlerine bağlı kalarak hareket eder. Söz konusu birlikteliklerde zaman zaman uyuşmazlıklar yaşanabilir. Malikler arasında yaşanan uyuşmazlıklar halinde ortaklığın sona ermesi içinse izale-i şüyu davası açılır.

İzale-i Şuyu davası açılması için yalnızca, mal sahiplerinin ihtilafa düşmesi şart olmayıp başkaca nedenlerden ötürü ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. İzale-i şuyu davası ve sürecinin tam anlaşılabilmesi ve konu bütünlüğünün sağlanması için “paylı mülkiyet” ve “elbirliği mülkiyeti” kavramlarının ifade edilmesi yerinde olacaktır.

Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Nedir?

Türk Hukuk Sisteminde paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyet olmak üzere iki türden, çok kişinin malik olduğu mülkiyet tipi mevcuttur. Paylı mülkiyet, maliklerin mal üzerinde belirli bir paya sahip olduğu mülkiyet türüdür. Söz gelimi iki kişinin bir arsa üzerinde 2/5’e 3/5 oranında pay hakkı varsa bu durumda paylı mülkiyetten söz edilir. Uygulamada araziler için bazen “hisseli” kavramı kullanılır. Hisseli tabirinden kastı genellikle paylı mülkiyete işaret eder. Bu tür mülkiyet halinde paydaşların her biri, bir diğerin paydaşın hakkına zarar vermemek kaydıyla malı kullanma ve yararlanma hakkına sahiptir.

Elbirliği mülkiyeti ise yalnızca yasada hüküm altına alınan hallerde söz konusu olur. Bu bakımdan, elbirliği mülkiyetinden söz edilebilmesi için ya kanun hükümleri gereği doğan mülkiyet ya da sözleşmeden doğan mülkiyet hali olmalıdır. Hangi tür sözleşmelerin olabileceği de yine yasaya göre çıkarılır. Daha özel bir mülkiyet türü olan elbirliği mülkiyetinde, birden fazla kişinin herhangi bir pay olmadan malın her noktasında mülkiyet hakkını haiz olmasıdır.

Elbirliği mülkiyetinde maliklerden biri olmak mala bağlı değil kişiye bağlıdır. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyetten bir diğer önemli farkı ise; elbirliği mülkiyetinde ortaklığın devri söz konusu değildir. Bir diğer fark ise, maliklerden her birinin tasarruf yetkisine sahip olmamasıdır. Elbirliği mülkiyetinin kanunca tayin edilmesine miras en yaygın ve bilinen örnektir. Kişinin ölmesiyle birlikte tüm hakları mirasçılara intikal eder. Bu intikal, elbirliği mülkiyeti şeklinde gerçekleşir ve mirasçılar, muristen kalan tüm haklara elbirliği ile malik olur.

İzale-i Şuyu Davasının Şartları

Türk Medeni Kanunu ilgili hükümleri gereğince kimsenin ortaklığa zorlanması, ortaklığa devam etmeye katlanması söz konusu değildir. Bu bakımdan, taksim davası adıyla da bilinen izale-i şuyu davası açılarak mevcut ortaklığın giderilmesi talep edilir. Ortaklardan herhangi birisi -aşağıda ifade edilecek istisna haller hariç- her zaman izale-i şuyu davası için gerekli başvuruda bulunabilir.

  • Ortaklar anlaşma yoluna giderek ortaklığı sonlandırabilir. Uzlaşı sağlanamaması halinde izale-i şuyu dava yoluna gidilir.
  • Basit yargılama usulüne göre görülen ortaklığın giderilmesi davasında dava dilekçesi ve dava dilekçesine karşı cevap dilekçesi verilir ve karşılanması gereken şartlar mevcutsa yargılama sürecine başlanır.
  • İzale-i şuyu davası bir yabancı tarafından açılacağı takdirde yabancının teminat göstermesi, bir başka deyişle belirli miktarda teminat yatırması gerekir.

İzale-i Şuyu Talebinin İleri Sürülemeyeceği Haller

İzale-i şuyu talebinin ileri sürülemeyeceği bazı haller mevcuttur. Söz gelimi kal mülkiyetine bağlı müşterek kullanım alanları. Zira kat mülkiyeti kanunu gereğince ortak kabul edilen alanlar için izale-i şuyu davası açılamaz. Örnekte olduğu gibi, izale-i şuyu davasının açılamayacağı haller TMK md.698 ile düzenleme altına alınmış olup bu haller şu şekildedir:

  • Sürekli amaca tahsis edilen mallar için paylaşma talebi ileri sürülemez. Taşınmaz üzerine konan aile konutu şerhi bu hususa örnek teşkil eder.
  • İdame-i şuyu sözleşmesi. İşbu sözleşme, paylaşma talebi hakkının kaldırılmasını konu alır. Örneğin paydaşlar mali bir amaçla arsa alıp ev yapmak isteyebilir. Ancak bu halde; paydaşlardan birinin payını satması ya da taksim davası açması halinde problem yaşanacağı aşikardır. Bu tür bir durumda, gelecekte benzer sorunlar yaşamamak adına idame-i şuyu sözleşmesi yapılarak taksim talebinin önü kesilir. Bu sözleşmeye kanun koyucu tarafından 10 yıllık süre sınırı getirilmiş olup bu süreden daha fazla süre için idame-i şuyu sözleşmesi kurulamaz.
  • Madde metninde “uygun olmayan bir vakitte paylaşma talebi ileri sürülemez.” İfadesi gereğince, paylaşma yapılır ise zarar meydana geleceği aşikarsa bu takdirde paylaşma talebine karşı itiraz edilebilir ve itirazın haklı bulunması halinde paylaşma talebi reddedilir.

İzale-i Şuyu Davası Tarafları

Paylı mülkiyet sahibi paydaşların her biri kural gereği paylaşma veya izale-i şuyu davası açma hakkını haizdir. O halde işbu davada davacı, maliklerden birisidir. Malikin sahip olduğu pay oranı önemli değildir. Kişi, davayı bizzat açabileceği gibi uzman bir gayrimenkul avukatı aracılığı ile de açabilir. Davacının küçük, kısıtlı yahut tüzel kişi olması durumunda dava, bu kişilerin yasal temsilcileri tarafından açılır.

Dava devam ederken dava taraflarından birinin yaşamını yitirmesi halinde ölenin mirasçıları davayı takip edebilir. İzale-i şuyu davasında davalı, davacı malik dışındaki maliklerin tamamıdır. Diğer maliklerin tamamı davalı olarak gösterilmeli, aksi takdirde davanın reddedileceği bilinmelidir. Şayet maliklerden birisi vefat etmişse payı mirasçılarına intikal edeceği için mirasçıları da davalı olarak gösterilmelidir.

İzale-i Şuyu Davasında Feragat ve Bekletici Mesele

Davacının dilekçesi ile ileri sürdüğü talebinden vazgeçmesi olan davadan feragat; davanın sona erdirilmesi talebini ifade eder. İzale-i şuyu davasında davacının davadan feragat etmesi halinde dava devam eder. Zira işbu davada feragat ile davanın sona ermesi için maliklerin tamamının müşterek feragat iradesi göstermesi gerekir. Ortaklığın giderilmesi davasında feragat, istinaf ve temyiz aşamaları dahil olmak üzere davanın her aşamasında mümkündür.

İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasında davaya konu mal ile alakalı, bir başka mahkemede çözümlenmesi gerekli konular mevcutsa veya mevcutta devam eden yargılamalar bulunuyorsa bu haller, izale-i şuyu davasında bekletici mesele yapılır. Ancak diğer davaların, ortaklığın giderilmesi kararına etki edecek nitelikte olması gerekir. İzale – i şuyu davasında bekletici mesele yapılamayan hallerse şu şekilde sıralanır:

  • Taşınmazın kirada olması,
  • Taşınmaz üzerinde intifa hakkı kurulmuş olduğu iddiası,
  • Taşınmaza yapılan masrafların iadesi talepli davalar,
  • Kötü niyetli davanın bekletici mesele ile yavaşlamasını sağlamaya ilişkin iddialar,
  • Taşınmaz üzerinde haciz ya da ipotek bulunması,
  • Ortakların duruşmaya katılmaması.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazın paylaştırılması esastır. Bu süreçte; taşınmaza ilişkin bekletici meselelerin varlığı, maliklerin durumu ve duruşmalara devamlılığı, bilirkişi incelemeleri, taşınmazın ne şekilde taksim edileceği, eksik belge durumu, araştırmaların tamamlanması, satış süreci ve sürecin bir avukat nezaretinde takip edilip edilmediği gibi hususlar önemlidir. İzale – i şuyu davası, bu hususlara göre çok uzun bir vakit alabileceği gibi kısa sürede de sonuçlandırılabilir.

İzale-i Şuyu Davasında Bozma Sebepleri

Maliklerin aynen taksim talebi ile açtığı izale-i şuyu davalarında mahkeme; aynen taksim veya davanın reddi olmak üzere iki farklı karar alır. Bu halde mahkeme, satış talebi ileri sürülmemiş bir taşınmaz için satış yoluna gidemez. Davacının aynen taksim talebinde bulunması ve talebe karşılık davalı malikin satış suretiyle paylaştırma talep etmesi halinde -şartların da sağlanması koşuluyla- mahkemenin aynen taksimi sağlayamaması halinde satış yoluna gitmesi mümkündür. Bu tür bir durumda, davanın reddi kararı verilmez.

Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi, malın satılarak nakde çevrilmeden aynen bölünmesidir. Her mal için aynen taksim yoluna gidilmesi mümkün olmadığı için somut olayın durumuna göre aynen taksim yoluna gidilebilir. Maliklerinden herhangi birisinin aynen taksim talebinde bulunması halinde mahkeme hâkimi aynen taksim yoluna gidilebilmesi için gerekli şartların mevcut olup olmadığını araştırır.

Aynen taksim için yapılacak araştırmada, araştırmaya konu mal üzerinde; imar durumu, metrekare ve yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaşların durumu gibi pek çok konu dikkate alınır. Bu noktada en mühim husus ise, malın aynen taksimi için imar mevzuatı hükümlerinin uygulanabilir olup olmadığıdır. Hâkim tarafından gerçekleştirilen değerlendirmenin ardından aynen taksimin mümkün olduğu kanaatine varılırsa; davaya konu malın bölünerek paydaşlar arasında taksimi yapılır. Paydaşlara taksim edilen kısımlar arasında denklik mevcut değilse, hâkim tarafından belirlenmek kaydıyla paydaşlar arasında para ödeme borcuna hükmedilir.

Taşınmazın fiziki anlamda bölünmesi ve paydaşlara paylaştırılmasına karar veren mahkeme, taksim projesi hazırlaması için bilirkişiye talimat verir. Çizilen projede ayrılan parçalar malikler arasında taksim edilir. Parçaların paylaştırılmasında maliklerin müşterek kararı bulunuyorsa maliklerin anlaştığı şekilde paylaşım yapılır. Aksi takdirde kura çekme yoluna gidilir.

Aynen taksim yoluyla taşınmazın paylaştırılmasında mühim bir husus şudur ki; taşınmaz kat mülkiyeti kurularak aynen taksim edilebilir. Fakat bunun için belirli şartların karşılanması gerekir. Taşınmazın bu biçimde bir bölmeye elverişli olması, projenin de buna uyumlu bir biçimde çıkarılması ve yapının tamamlanmış durumda olması gerekir.

Taşınmazın belirli özellikleri, projesi ve fiili durumu gibi hallerden dolayı kat mülkiyeti ile paylaştırma mümkün olmadığı takdirde söz konusu eksikliklerin giderilmesi süre alınarak eksik şartlar giderilebilir. Fakat tüm bunlara karşın, paydaşların rıza göstermemesi halinde aynen taksim yoluna gidilmez. Aynen taksimin gerçekleştirilemediği hallerde ise satış yoluyla ortaklığın giderilmesi söz konusu olacaktır.

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde taşınmazın satış yoluyla nakde çevrilmesi ve ortaklar arasında, ortakların payları nispetinde taksim edilmesidir. Bunun için, taşınmazın satılarak paraya çevrilmesinin ve ortakların payları oranında paylaştırılmasının talebi ve talebin kabulü gerekir. Bu noktada artık süreç mahkeme nezaretinde değil satış müdürlüğü ve icra daireleri nezaretinde yürütülür. Satış için takip edilecek prosedür ise açık artırmadır.

Taşınmazın açık artırılmaya çıkarılmasında bir istisna mevcuttur ki bu istisna; şayet paydaşlar satış işleminin sadece ortaklar arasında gerçekleştirilmesi hususunda uzlaşmışsalar açık artırma yoluna gidilmez. Bu halde, taşınmazın ortaklar arasında satışı gerçekleştirilir. Fakat paydaşlardan herhangi birisinin açık artırma talebi üzerinde herkese açık satış yoluna gidilir.

Malın değerinden az bir edere satılmasına mâni olmak için bilirkişiden bedel tespiti talep edilir. Satış masrafları ve diğer giderlerin de bu bedele eklenmesi ile açık artırmaya başlanır ve açık artırma bu miktarın yarısı ile başlar. Açık artırma katılımcılarının en yüksek bedeli vermesiyle birlikte süreç sona erer.

İzale-i Şuyu Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Sulh hukuk mahkemesi, taşınmazları konu edinen izale-i şuyu davasında görevli mahkemedir. Davaya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ise yetkili mahkemedir. Görev – yetki sahibi mahkemeye verilecek bir dava dilekçesi ile işbu dava açılır. Davaya konu malın taşınır olması durumunda ise genel yetki kuralı geçerlidir. Dolayısıyla dava, davalının yerleşim yeri sulh hukuk mahkemesinde açılır. Taşınmazın ferdi mülkiyete geçirilmesi talebi söz konusu ise satış mahkeme tarafından değil satış

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası

Ortaklığın giderilmesi davasına konu edilen taşınmaz üzerinde bazı bütünleyici parçalar mevcutsa ve bu parçaların mülkiyeti hususunda ihtilaf hali söz konusu ile muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılarak mevcut uyuşmazlık çözülür.

İzale-i Şuyu Davasında Harç

İzale-i Şuyu davası için ödenmesi gereken harç harçtır. Bu bakımdan, arazinin değerine nispetle değişen bir harç değil belirli bir tutardır. Her yıl güncellenen bu harç tutarı ise davacı malik tarafından ödenir. Fakat, dava neticesinde ortaklığın giderilmesi kararı alınmasıyla ödenen bu harç diğer maliklere yükletilir.

Bir yorum yaz