Mal ortaklığı genellikle miras yolu ile veya satın almalar sonucu gerçekleşen bir ortaklık türüdür. Genellikle miras ortaklığı şeklinde gerçekleşen bir ortaklığın, ortaklardan birisi tarafından satış yolu ile sona erdirilmesi istenebilmektedir. Buna bağlı olarak sıklıkla tapuda kendi hissemi satabilir miyim gibi sorularla karşılaşmaktayız.
Öncelikle belirtmekte fayda görüyoruz ki hisseli tapularda, hissedarların bir veya bir kaçının kendi hissesini satmak istemesinde hukuki bir engel yoktur. Yani hisseli tapularda herkes kendi hissesini istediği zaman devretme hakkına sahiptir. Hisseli tapularda ortaklardan birisinin kendi hissesini satmak istemesinin önündeki tek ve en önemli durum medeni kanunumuzda yer alan “ön alım hakkıdır.”Bu nedenle tapuda kendi hissemi satabilir miyim sorusuna tam ve anlaşılabilir bir cevap vermek için ön alım hakkı ve hisseli tapu üzerinde durmak gerekir.
Hisseli Tapu Nedir?
En kısa tanımı ile hisseli tapu; belirli oranlarda birden fazla kişinin mülkiyet hakkına sahip oldukları tapulardır. Hisseli tapularda taşınır veya taşınmaz tek bir tapu tesciline kayıtlıdır. Buna karşın mülkiyet hakkı paylara bölünmüştür. Yasa gereği olarak hisseli tapularda mülkün sağlamış olduğu gelirde yine ortaklar arasında eşit paylaştırılır. Aynı şekilde mülkün bakım, onarım veya muhafazasında bağlı olarak ortaya çıkan giderlerde ortaklar arasında payları oranında paylaştırılır.
Hisseli Tapu Alınır Mı?
Yukarıda da belirttiğimiz gibi hisseli tapunun satışında bir engel yoktur. Ancak çoğunlukla alıcılar hisseli tapunun alınmasını sakıncalı görmektedir. Bunun en temel nedeni alıcının bu hisseli tapuya bağlı olan taşınmazı dilediği gibi kullanamamasıdır. Hisseli tapularda bütün ortaklar bu taşınmazı kullanma sırasında diğer ortakların da haklarını gözetmekle yükümlüdürler. Ayrıca hisseli tapuların satılmak istenmesi sırasında ön alım hakkı gibi uyuşmazlıklarla karşılaşmak olası bir durumdur. Bu ihtimallere rağmen hisseli tapunun alınmasının önünde bir engel yoktur.
Ön Alım Hakkı Nedir?
Ön alım hakkı diğer bir deyişle şufa hakkı, hisseli tapularda herhangi bir paydaşın kendisine ait olan payını satmak istemesi halinde, bu paydaşa ait payın diğer ortaklar tarafından alınmak istemesidir. Bu durum tapuda hissesini başka birisine satmak isteyen kişinin iradesinin kısıtlandığı tek durumdur. Ön alım talebinde bulunmak için “Şufa Dava Dilekçesi” başlıklı yazımızdan faydalanabilirsiniz.
Tapuda Hisseli Arsamı Nasıl Satarım
Tapuda hisseli arsa satışının en kolay ve hızlı yolu, hisseli arsanın ortaklar arasında satışıdır. Ancak ortaklardan birisinin satın almak istememesi, fiyat konusunda anlaşmaya varılamaması gibi nedenlerden ötürü hisseli arsa satışı ortaklar arasında yapılamamaktadır.
Diğer ortakların ön alım hakkını kullanmak istemeleri durumunda tapuda hisseli arsa satının önünde bir engel yoktur. Ancak hisseli tapularda hissedarların herhangi birisinin hissesini satın almaya her zaman alacılar tedirgin yaklaşmaktadır. Bu nedenle hissedarlar arasında satış işlemi en kolay ve hızlı yoldur.
Tapuda Kendi Hissemi Habersiz Satabilir Miyim?
Hisseli tapuların satışında tarafımıza en sık yöneltilen sorulardan birisi de hisseli tapuların diğer hissedarlardan habersiz satılıp satılamayacağıdır. Hisseli tapuların ortaklar dışında üçüncü bir şahısa satılmak istenmesi diğer ortaklar tarafından genellikle sorun yaratır. Ancak bu durum hisseli tapuda hissedarın kendi hissesini satmak istemesine engel değildir.
Öncelikle kendi hissesini başkasına satmak isteyen hissedar, diğer ortakların haklarını korumakla yükümlüdür. Bu nedenle hukuk sistemimizde ön alım hakkı uygulanmaktadır. Hissedarın kendi hissesini satmak istemesi halinde bu durumu usulünce diğer ortaklara bildirmesinde fayda vardır. Belirli sürede ön alım hakkının kullanılmaması durumunda satışın gerçekleştirilmesi ileride açılabilecek davaların önüne geçilmesini sağlayacaktır. Bu durum tapuda kendi hissesini habersiz satmak istenilmesinin en önemli engelidir.
Hisseli Tapuda Habersiz Satış İptal Edilebilir Mi?
Hisseli tapuda hissenin habersiz bir şekilde satılmasının önünde hukuki bir engel yoktur. Ancak hissenin habersiz bir şekilde satılması tapu tescil ve iptal davalarına konu olabilecektir. Genellikle ön alım hakkının kullandırılmamasına bağlı olarak bu davalar açılarak hisseli tapuda habersiz satışın iptal edilmesi mümkündür.
Hisseli Tapunun Habersiz Satışı Nasıl Önlenir?
Genellikle ortakların fazla olması durumunda hissedarların bir veya bir kaçı diğer ortakların hisselerini habersiz bir şekilde satışının önüne geçmek isterler. Bu habersiz satışın önüne geçilebilmesi için bu konuda tapu kaydına şerh konulması gerekir. Uygulamada bu şerh işlemi genellikle “şufa şerhi” olarak bilinir. Tapuya şufa şerhinin konulması için taşınmazın bulunduğu yer tapu dairesine müracaat etmek gerekir.
Hisseli Tapunun Habersiz Satışında Zamanaşımı Süreleri
Daha önce de belirttiğimiz gibi gerekli koşulların oluşması halinde hisseli tapuların satışının iptali mümkündür. Bu süreler daha çok ön alım davası zamanaşımı süresi olarak da bilinir. Önalım hakkının kullanılmamasına bağlı olarak açılacak olan davalarda zamanaşımı süresi satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay, her durumda ise satış tarihinden itibaren 2 yıldır. Bu süreler içerisinde önalım (şufa) davasının açılması gerekir.
Ortak Hisseli Tapu Satışı Nasıl Yapılır?
Tapuda herkes kendi hissesine satabileceği gibi hissedarların tamamı da aynı anda hisselerini satmak isteyebilecektir. Tıpkı hissedarın sadece birisinin satmak istemesi durumunda olduğu gibi tüm hissedarlar satmak istemesi halinde yine tapu dairesinde hazır bulunmak zorundadırlar. Hissedarların sayısının fazla olması zaman zaman bu işlemleri zorlaştırdığından bu şekildeki satışlar tek bir kişiye vekalet verilerek yapılır.
Hisseli Tapuyu Ayırmak İçin Ne Yapmalı
Bazı durumlarda hissedarlar ortaklığın giderilmesi davası haricinde, hissedar oldukları arsaların parçalanarak sadece kendi adına tescil edilmesini isteyebileceklerdir. Bu şekilde hisselerin ayrılmasına ifraz yöntemi adı verilir. Ancak özellikle tarım arazilerinin bölünmesi konusunda bir takım kısıtlamalar getirilmiştir. Söz konusu arsanın tarım arazisi olması ve parçalanması halinde tarım arazisi niteliğini kaybedecek olması durumunda ifraz yöntemi ile hisseli tapuları ayırmak mümkün değildir.
İfraz yöntemi ile hisselerin ayrılmasında en önemli kriter hissedarların menfaatlerinin korunmasıdır. Bu gibi durumlarda tarım arazilerinin niteliğini kaybetmesi veya diğer arazilerde değer kaybı yaşanması durumunda ifraz yöntemi ile hisselerin ayrılması mümkün değildir.
Tarla Hissemi Satabilir Miyim?
Diğer arsalarda olduğu gibi tarla olarak tabir edilen tarım arazilerindeki hisselerin satışında da bir engel yoktur. Ancak özellikle tarım arazilerinde tapudaki hissenin habersiz olarak satılması ön alım hakkına bağlı olarak ileride tapu iptal davalarının açılmasına zemin hazırlamaktadır.
İleride meydana gelebilecek uyuşmazlıkların önüne geçmek adına tarla hisselerinin satışından önce diğer ortaklara ön alım hakkını kullanmak isteyip istemedikleri hususunda bildirimde bulunmak en yararlı yoktur. Bu bildirimlerin noter aracılığı ile yapılması tavsiye edilir. Belirlenen süreler içerisinde diğer ortaklardan birisinin ön alım hakkını kullanmaması halinde tarsa hissesinin satışının yapılması mümkündür.
Noterde Hisse Devri Yapılabilir Mi?
Hisse devrinin noterde yapılması mümkündür. Ancak noter aracılığı ile yapılacak olan satış sözleşmelerinde tapuda bulunan şufa şerhinin sorgulanması mümkün olmadığından hisse satışının engel olup olmadığı yönünde ilgili tapu dairesinden bu konuda bilgi / belge talebi yapılabilmektedir.
Hisseli Tapu İcra Yolu İle Satılabilir Mi?
Tapuda kendi hissemi satabilir miyim konusu kadar hisseli tapu icra yolu ile satılabilir mi sorusu da tarafımıza sık yöneltilen sorular arasında yer alır. Hissedarların herhangi bir borcundan dolayı başlatılan icra takibi sonrasında sahip olduğu hissenin icra yolu ile satılmasının önünde bir engel yoktur. Bu durumda ön alım hakkı gibi hukuki hakların gözetilmesi gerekir. Hisseli tapunun icra yolu ile satılmasında sadece borçlu olan hissedarın hissesinin satışı yapılmaktadır. Bu durumda yeni malik diğer hissedarlarla ortak olarak taşınmaz ortaklığı devam etmektedir.
Kardeşler Arasında Hisseli Tapu Devri
Daha önce de belirttiğimiz gibi hisseli tapuların satışı veya devrinin en kolay yolu ortaklar arasında bu işlemin gerçekleştirilmesidir. Bu durum ortaklığın giderilmesi davası, önalım hakkına bağlı davalara da sebebiyet vermemektedir. Kardeşler arasında hisseli tapu devri yapılacak miras payının devri sözleşmesi ile mümkündür. Ancak bu tür sözleşmeler hukuki sözleşme niteliğinde olması nedeniyle noterler aracılığı ile yapılması zorunludur. Ayrıca noterler aracılığı ile yapılacak miras payının devri sözleşmesi ileride doğabilecek uyuşmazlıkların da önüne geçmekte etkilidir.
Babamdan Kalan Miras Hissemi Nasıl Satarım
Çocukların miras yolu ile babasından kalan taşınır veya taşınmazların satışının da önünde bir engel yoktur. Bu nedenle babadan kalan miras hisselerini, hissedarlar istedikleri zaman satabilecektir. Bu konuda Medeni Kanunumuz ve yargı birimleri tarafından benimsenmiş olan ortak görüş diğer hissedarların da hakkının korunmasıdır ve satış yapmak isteyen hissedarın iyi niyetli olmasıdır. Özellikle miras kalan gayrimenkul arza ve konut / iş yeri olması durumunda kendi hissesini satmak isteyen hissedarın bu durumu diğer ortaklara bildirmesinde fayda vardır.
Tapuda Kendi Hissemi Satabilir Miyim?
Hisseli tapuların satışına ilişkin sık araştırma konusu olan ve hukuk mahkemelerinde dava konusu olan durumları yukarıda sıraladık. Görüldüğü gibi tapuda kendi hissesini satmak istemenin önünde bir engel yoktur. Ancak diğer satış işlemlerinden farklı olarak tapuda kendi hissesine satmak isteyecek olan kişinin yukarıda sıralamış olduğumuz durumları göz önüne alarak hareket etmesi gerekir. Aksi halde ileride ön alım hakkının kullandırılmamasına bağlı olarak tapu iptal davaları ile karşılaşmak olası bir durumdur. Tapu iptal davaları, ön alım hakkı, hisseli tapuların satışı, miras paylaşma sözleşmesi gibi hukuki işlemler sırasında bu konuda destek almak ileride baş gösterebilecek uyuşmazlıkların çözümünde daha etkili olacaktır.
