Tapu tescil ve iptal davası, taşınmaz mülkiyetine ilişkin tescil kurallarının dışında gerçekleşen kazanımlara konu olmaktadır. Bilindiği üzere kişilerin mülkiyet hakları; Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi ile güvence altına alındığı gibi; Anayasamız ile de korunma altına alınmıştır.
İleride detaylı olarak açıklanacak olan tapu tescil ve iptal davaları ile bir bakıma kişilerin mülkiyet hakları güvence altına alınılmaya çalışılmıştır. Tapu tescil ve iptal davaları usulsüz veya yolsuz şekilde gerçekleşen tapu tescilinin düzeltilerek; Türk Medeni Kanununda ve diğer özel kanunlarda öngörülen kurallara uygun hale getirilmesi için açılan davalardır.
Günümüzde tapu tescil ve iptal davaları sıklıkla; muris muvazaası, daha sık kullanılan tabiri ile mal kaçırma konularına dayandırılmaktadır. Ayrıca vekalet görevinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali; aile konutu nedeniyle tapu iptali veya imar uygulamasından kaynaklanan tapu tescili, tapu tescil ve iptal davalarına konu olan uyuşmazlıklardır.
Yolsuz Tescil Nedir?
Yolsuz tescil nedir sorusuna Türk Medeni Kanunumuzun “Tapu Sicili” başlıklı ikinci bölümünde; belirtilen hükümler çerçevesinde bir cevap vermek mümkündür. Yolsuz tescil; kişilerin gerçeğe aykırı bilgi, belge veya beyana dayalı olarak herhangi bir taşınmazın mülkiyeti üzerinde hak sahibi olmalarıdır. Tapu tescil ve iptal davalarına konu olan yukarıda belirtilen tüm durumlar genel itibariyle yolsuz tescilin konusunu oluşturabilmektedir. Yolsuz tescil davaları da bu usulsüzlüklerin tapu kaydında; mülkiyet hakkı bakımından hakları elinden alınanlar veya kısıtlananlar tarafından açılan davalardır.
Tapu Tescil ve İptal Davası Nedenleri
Tapu tescil ve iptal davaları tapu kayıtlarında mülkiyet hakkı olarak Kayılı olan kişilere karşı açılmaktadır. Tapu kayıtlarına göre mülkiyet hakkı bulunan kişinin ölümü halinde; tapu tescil ve iptal davaları mirasçılara karşı açılması mümkündür. Tapu tescil ve iptal davası nedenlerigenellikle; mal kaçırma nedeniyle iptal davası, imar uygulamasından kaynaklanan iptal davaları, vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle iptal davaları ya da hukuki ehliyetsiz nedeniyle açılan iptal davaları olarak değişiklik göstermektedir.
Muris Muvazaası (Mal Kaçırma)
Muris muvazaası davası diğer bir anlamı ile mal kaçırma davası; herhangi bir gerçek iradeye dayanmaksızın taşınmazın mülkiyeti konusunda sadece üçüncü şahısları aldatmak amacıyla yapılan satış veya sözleşmelere dayalı olarak açılan tapu tescil ve iptal davalarıdır. Günümüzde daha çok mal kaçırma nedeniyle tapu iptal davalarına konu olmaktadır.
Örneğin borçlu bir kişinin alacaklılarından mal haciz işlemi öncesi gerçek iradesi dışında taşınmasın mülkiyetini başka bir şâhısa devretmesidir. Taşınmasın Mülkiyetinin tamamen veya bir kısmının bu amaçla devredilmesi “mal kaçırma” veya “muvazaalı satış” olarak nitelendirilmektedir. Ayrıca murisin mirasçılarının özellikle saklı paylarına ilişkin olarak diğer mirasçıdan mal kaçırmak amacı ile yapılması halinde muris muvazaası gerçekleşmiş olacaktır. Muris Muvazaası günümüzde sıklıkla kardeşler arasında gerçekleştiğinden daha çok kardeş muvazaası olarak karşımıza çıkmaktadır.
Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu Tescil ve İptal Davaları
Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali davalarını açıklamadan önce hukuki açıdan “ehliyetsizlik” kavramının açıklanması yerinde olacaktır. Ehliyetsizlik gerçek kişinin kendi eylem ve işlemlerinin doğuracak olan sonuçlarını anlayabilme veya ayırt edebilme gücünün bulunmamasıdır. Hukuki ehliyetsizlik Türk Medeni Kanununda sıklıkla “fiil ehliyeti” olarak da anılmaktadır. Fiil ehliyeti Türk Medeni kanunumuzun 9-16. Maddelerinde düzenlenmiştir. Bu anlama hukuki açıdan ehliyetsiz olan kişilerin gerçekleştirmiş olduğu işlemler; Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal davalarına konu olabilmektedir.
Hukuki ehliyetsizlik; öncelikle kişinin on sekiz yaşından küçük olması nedenine dayalı olabileceği gibi; akıl zayıflığı, yaşlılık hatta işlem sırasında kişinin sarhoş olma durumu dahi ehliyetsizlik kavramı içerisinde değerlendirilmektedir. Bu nedenle bu kişilerin yapmış oldukları tapu tescil işlemleri tapu iptal davalarına konu olmaktadır.
Tapu tescil ve iptal davalarında; iptalin hukuki ehliyetsizliğe dayandırılabilmesi için öncelikle bu konuda mahkemede gerekli araştırmanın yapılması gerekmektedir. Yaş küçüklüğü nedeniyle tapu tescil ve iptal davalarında kişinin nüfus kayıtları dikkate alınmaktadır. Akıl hastalığı veya yaşlılık nedeniyle tapu tescil ve iptal davalarında ise kişinin hukuki ehliyete sahip olup olmadığı; Adli Tıp Kurumunca düzenlenecek olan tıbbi rapor ile tespit edilmektedir.
Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali
Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali hakkında açıklama yapmadan önce hukuki anlamda vekaletin tanımını yapmak gerekmektedir. Vekalet; vekil tayin edenin belirli bir işin görülmesi ya da kendi adına işlem yapması için vekil tayin edilene verilen yetki olarak tanımlamak mümkündür. Vekalet hukuki niteliği bakımından bir sözleşmedir.
Bu tür sözleşmeler genellikle tarafların birbirlerine karşı olan güvenine dayalı olarak düzenlenmektedir. Gerek vekil tayin eden gerekse vekilin birbirlerinin iradelerine uygun davranmak zorundadırlar. Bu irade dışında gerçekleştirilen her türlü işlem vekalet görevin kötüye kullanılması suretiyle tapu iptali davalarına konu olmaktadır.
Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptali
Aile konutueşlerin ve çocukların yaşamlarını sürdürdükleri ve düzenli olarak ikamet ettikleri mekânlardır. Evlilik birliği sırasında eşlerin birden fazla konut sahibi olmaları halinde sadece ikamet etmiş oldukları konut aile konutu olarak kabul edilmektedir. Türk Medeni Kanunun 194. Maddesi ile eşlerin aile konutu üzerindeki tasarruf yetkileri sınırlandırılarak eşlerin ve diğer bireylerin barınma hakları korunma altına alınması amaçlanmıştır.
Aile konutu nedeniyle tapu iptali genellikle tapu kaydına söz konusu konutun aile konutu şerhini koydurulmaması nedeniyle açılmaktadır. Kural olarak aile konutu şerhi bulunan bir taşınmaz diğer eşin rızası olmadıkça; taşınmaz üzerinde herhangi bir tasarrufta bulunması mümkün değildir. Aile konutu olmasına rağmen tapu kaydında bu şerhin bulunmaması nedeniyle taşınmasın satışı veya kiralanmasına konu işlemler tapu tescil ve iptal davası açılarak satışın iptali mümkün hale gelmektedir.
İmar Uygulamasından Kaynaklanan Tapu Tescil ve İptal Davaları
İmar uygulamasından kaynaklanan tapu tescil ve iptal davaları idare aleyhine açılmaktadır. Bu özelliği nedeniyle; yolsuz tescil, muris muvazaası davaları ya da mal kaçırma davaları; vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali davalarından ayrılmaktadır. Belediyeler veya bakanlıklarca yapılan imar değişikliği nedeniyle; aleyhine sonuç doğuran tanışmaz sahibi mağduriyetinin giderilmesi için tapu tescil ve iptal davası açabilmektedir. Ülkemizde tapu tescil ve iptal davalarına en sık olarak; imar uygulamasından kaynaklanan tapu tescil ve iptal davaları konu olmaktadır.
Tapu Tescil İptal Davalarında Zamanaşımı Süresi
Tapu tescil iptal zamanaşımı süresi genel olarak on yıldır. Ancak yukarıda detayları anlatılan yolsuz tescile konu olan muris muvazaası gibi konular ayni haklara ilişkin hak arama niteliğinde olduğundan dolayı gerek Türk Medeni Kanununda; gerekse Borçlar Kanununda belirlenmiş bir zamanaşımı süresi yoktur.
Tapu Tescil ve İptal Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme kural olarakAsliye Hukuk Mahkemeleridir. Yukarıda belirtilen imar uygulamasından kaynaklanan tapu tescil ve iptal davalarında görevli mahkemeler ise idare mahkemeleridir. Tescil işlemi herhangi bir ticari ilişkiye dayalı olarak yapılması halinde görevli mahkeme Ticaret Mahkemeleridir. Ayrıca tescile konu taşınmaz bir alım satım sözleşmesi kapsamında tüketici işleminden kaynaklanan bir uyuşmazlık olması halinde görevli mahkeme Tüketici Mahkemeleridir. Yukarıda belirtilen tüm duruşmalar için tapu tescil ve iptal davalarında yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleridir.
