İçerik
Kiracı tahliyesi kiralayan ve kiraya veren arasında meydana gelen uyuşmazlıkların temelini oluşturmaktadır. Daha çok konut ve çatılı iş yerleri kiracı tahliyesine konu olmaktadır. Ancak kiracı tahliyesi ve kiracı tahliyesi dava süreçleri de bir takım usul ve esaslara göre yürütülmektedir. Tahliye işlemlerinin 6098 sayılı borçlar kanununda yer alan kiracı tahliye nedenlerine dayandırılması gerekmektedir. Bu yazımızda kiraya verenden kaynaklanan tahliye nedenleri ve kiracıdan kaynaklanan tahliye nedenleri hakkında bilgiler vereceğiz.
Ayrıca bu yazımızda tahliye davaları ve kiracıyı çıkarma dava süreci hakkında da bilgi sahibi olmanız mümkündür. Yine kiracı tahliyesi konusunda; Kiracı en hızlı nasıl tahliye edilir? Hangi şartlarda kiracı tahliye edilir? Satış nedeniyle kiracı tahliyesi, ev sahibi kendim oturacağım diye kiracıyı çıkartabilir mi? Sorularına yanıt bulmanız mümkündür.
Kiracı Tahliye Nedenleri
Yukarıda da belirtildiği gibi tahliye davalarına ikamet edilen konutlar ve çatılı iş yerleri konu olmaktadır. Kiraya veren ve kiralayan arasındaki tahliye davaları genellikle kiraya verenden kaynaklanan tahliye nedenleri ve kiracıdan kaynaklanan tahliye nedenleri olarak iki ayrı başlık altında incelenmektedir.
Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Nedenleri
Türk Borçlar Kanunun 350 ve 351. Maddelerinde kiraya verenden kaynaklanan tahliye nedenleri belirtilmiştir. Genel olarak kiraya verenden kaynaklanan tahliye nedenlerinde kiracının yani kiralayanın herhangi bir kusur ve ihmalinden söz etmek mümkün değildir. Uygulamada sıklıkla karşılaştığımız kiraya veredenden kaynaklanan tahliye nedenleri; Yeni malik sebebiyle tahliye ve ihtiyaç sebebiyle tahliye olarak karşımıza çıkmaktadır.
Yeni Malik Nedeniyle Tahliye
6098 sayılı yasa ile düzenlenmiş kiracı tahliye nedenlerinden ilki yeni malik nedeniyle tahliyedir. Uygulamada sıklıkla yeni malik nedeniyle tahliye davalarına rastlanmaktadır. Ancak kiracı tahliyesinin yeni malik nedeniyle tahliye sebeplerine dayandırılmasında bir takım kurallar öngörülmüştür. Öncelikle yeni malikin kiralayanı edinme tarihinden itibaren 1 aylık süre zarfından durumu kiralayana yani kiracıya bildirmekle yükümlüdür. Yeni maliğin durumu kiracıya usulünce bildirmesine müteakip 6 aylık süre zarfında tahliye talebinde bulunması mümkündür.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Bir başka kiraya verenden kaynaklanan tahliye nedeni ise “ihtiyaç nedeniyle tahliyedir” Ancak kiracı tahliyesinin ihtiyaç nedeniyle tahliye olarak değerlendirilmesinde bir takım şartlar öngörülmüştür. Bunlar özetle;
- İhtiyacın kiraya verinin kendisi, eşi veya alt soy ile üst soyları ve bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin kullanımına dayandırılması gerekmektedir.
- İhtiyaç nedeniyle tahliyenin konutun yeniden inşaası veya konutta veya iş yerinde kapsamlı bir onarımın yapılacak olması gerekmektedir.
İhtiyaç nedeniyle tahliyede kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda ileri sürülmesi mümkündür. Ayrıca herhangi bir süre belirtilmeyen kira sözleşmelerinde ise ihtiyaç nedeniyle kiracı tahliyeye dayandırılması fesih dönemi sonunda mümkündür.
Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Nedenleri
Kiracı tahliye davaları ve kiracı tahliyesi daha çok kiracıdan kaynaklanan tahliye nedenlerine dayandırılmaktadır. Türk Borçlar Kanunun 352. Maddesinde kiracıdan kaynaklanan tahliye nedenleri sıralanmıştır. Bunlar arasında kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliye, taahhütname gereği tahliye ve özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğünün ihlali nedeniyle tahliye olarak karşımıza çıkmaktadır.
Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
Temerrüd nedeniyle tahliye diğer bir ifade ile kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliye; kiracının belirlenmiş olan kiranın hiç ödenmemesi, eksik ödenmesi ve öngörülen sürelerden fazla geciktirilmesi durumunda kiracı tahliyesine konu olmaktadır. Kiracıdan kaynaklanan tahliyenin kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliyeye dayandırılması halinde ayrıca ödenmeyen kiraların tahsili için icra takibinde bulunulması gerekebilmektedir.
Taahhütname Gereği Tahliye
Bilindiği üzere kiracı ve kiraya veren arasında kiralama işlemi bir sözleşmeye dayandırılmaktadır. Buna uygulamada kira sözleşmesi denilmektedir. Kira sözleşmelerinde genellikle bulunan unsurlardan birisi de kiralama süredir. Kira süresinin bitmesine müteakip kiraya verenin kiracının konutu veya iş yerini boşaltma talebinde bulunması taahhütname gereği tahliye olarak adlandırılmaktadır.
Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Yükümlülüğünün ihlali nedeniyle tahliye
Kiralayan kiralamış olduğu konutu veya iş yerini özenle kullanma yükümlülüğü altındadır. Ayrıca kendisine komşu olan diğer kişilere karşı her ikamet sahibi gibi saygı gösterme zorunluluğu bulunmaktadır. Kiraya veren bu yükümlülüklerin ihlalini öğrendiği tarihten itibaren kiracıya bu uygulamalar son vermesi için bir aylık süre tanıması gerekmektedir. Verilen bu bir aylık süre içerisinde kiracı bu yükümlülükleri yerine getirmemekte ısrar etmesi halinde özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğünün ihlali nedeniyle tahliye davası açması mümkündür.
Kiracıyı Çıkarma Dava Süreci
Yukarıda belirtilen kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliye, temerrüd nedeniyle tahliye, yeni malik nedeniyle tahliye veya ihtiyaç nedeniyle tahliye durumlarında belirtilen hususların delillendirilmesi kiracıyı çıkarma dava sürecine etki eden en önemli unsurlardır. Yapılan yargılama sırasında kiraya verenin veya kiralayanın kira sözleşmesinde belirtilen yükümlülükleri yerine getirmediğinin tespit edilmesi halinde kiracı tahliyesi yönünde karar verilmesi mümkündür. Ayrıca söz konusu karara rağmen kiracı konutu veya iş yerine boşaltmamakta ısrar etmesi durumunda cebri icra yolu ile kiracı tahliyesi mümkündür.
Kiracı Tahliye Davaları
Yukarıda belirtilen tahliye nedenlerinden herhangi birisinin varlığı halinde kiraya veren durumu öngörülen yasal sürelerde kiralayana yani kiracıya bildirmekle yükümlüdür. Kiracı kira sözleşmesi ile kendisine yüklenen yükümlülekleri yine yerine getirmemesi halinde bu kez tahliye davası açılması gerekmektedir. Tahliye davalarında tahliye işlemi herhangi bir mahkeme kararına dayandırılmaksızın yapılacak ise görevli mahkeme İcra Mahkemeleridir. Ayrıca Sulh Hukuk Mahkemelerinde tahliye talebi ile dava açılması mümkündür. Tahliye davalarında yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya kiracının ikamet etmiş olduğu yer mahkemesi yetkilidir.
Kiracı Tahliye Süreci
Gerek herhangi bir ilama dayandırılmaksızın İcra Mahkemelerinde tahliye talebi gereksi Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılacak olan tahliye davası içerisinde bir çok hukuki işlem içeren davalardır. İcra Mahkemesince veya Sulh Hukuk Mahkemesince alınacak olan tahliye kararına rağmen kiracı söz konusu taşınmazı teslim etmemekte ısrar etmesi halinde icra müdürlüğünce cebri icra yolu ile taşınmazın tahliyesi mümkün hale gelmektedir.
Kiracı Tahliyesi Konusunda Merak Edilenler
Yukarıda da belirtildiği gibi kiracı tahliyesi konusunda uyuşmazlıklarda kiracı tahliye nedenleri oldukça çeşitlilik gösterebilmektedir. Bu bilgiler ışığında uygulamada sıklıkla karşılaşmış olduğumuz; Kiracı en hızlı nasıl tahliye edilir? Kiracı kaç içinde tahliye edilir? Hangi şartlarda kiracı tahliye edilir? Satış nedeniyle kiracı tahliyesi ve 5 yılını dolduran kiracının tahliyesi ile ev aldım kiracı evdn çıkmıyor, ev sahibi kendim oturacağım diye kiracıyı çıkarabilir mi? Sorular arasındadır. Bu nedenle tahliye davalarına konu olan tahliye nedenlerine bağlı olarak karşılaştığımız benzer soruların kısaca cevabını vermekte fayda vardır.
Kiracı En Hızlı Nasıl Tahliye Edilir?
Tahliye davalarında; Tahliye nedenlerinin delillendirilmesi zaman zaman uzun yargılama süreçlerine tabi olabilmektedir. Bu nedenle kiracı en hızlı nasıl tahliye edilir? Sorusu ile sıklıkla karşılaşmaktayız. Bu sorunun genel geçerli bir cevabı bulunmamakla birlikte; birden fazla tahliye nedenlerinin varlığı halinde en etkin ve en hızlı tahliye nedenine bağlı olarak tahliye davası açılması halinde daha hızlı sonuç alınması mümkündür.
Kiracı Kaç Ay İçerisinde Tahliye Edilir?
Tahliye davası sonucunda kiraya veren lehine tahliye kararı alınması doğrultusunda mahkeme kararında aksi belirtilmedikçe kararın tebliğinden itibaren kiralayanın söz konusu taşınması 10 günlük süre zarfında boşaltması gerekmektedir. Ancak buna rağmen taşınmazı boşaltmamakta ısrar etmesi halinde cebri icra yolu ile taşınmazın tahliyesi mümkündür. Tüm bu durumlar göz gönüne alındığında kiracı kaç ay içerisinde tahliye edilir sorusuna ortalama olarak 2 -3 ay cevabı vermek mümkündür.
Hangi Şartlarda Kiracı Tahliye Edilir?
Kiracı tahliye nedenleri veya hangi şartlarda kiracı tahliye edilir sorusuna ise yukarıda belirtmiş olduğumuz özellikle kiracıdan kaynaklanan tahliye nedenlerinde belirtilen; Temerrüd nedeniyle tahliye (kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliye), Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Yükümlülüğünün ihlali nedeniyle tahliye ve taahhütname gereği tahliye nedenleri ile kiracının tahliyesi mümkündür. Ayrıca kiraya verenden kaynaklanan tahliye nedenlerinden olan; Yeni malik nedeniyle tahliye ve ihtiyaç sebebiyle tahliye gibi nedenlere dayandırılarak da kiracının tahliyesi mümkündür.
Satış Nedeniyle Kiracı Tahliyesi
Satış nedeniyle kiracı tahliyesi daha çok uygulamada yeni malik nedeniyle kiracı tahliyesi olarak karşımıza çıkmaktadır. Yukarıda da belirtildiği gibi yeni malik nedniyle tahliye de satışın yapıldığı bir aylık süre zarfında durumun kiracıya bildirilmesi gerekmektedir.
5 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesi
Uygulamada sıklıkla karşılaştığımız tahliyeye ilişkin sorulardan birisi de 5 yılını dolduran kiracının tahliyesidir. Ancak borçlar kanununda buna ilişkin ayrıca bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle 5 yılını dolduran kiracının tahliyesinde de yukarıda belirtilen tahliye nedenlerinin varlığının kanıtlanması gerekmektedir.
Ev Aldım Kiracı Evden Çıkmıyor Ne Yapabilirim?
Yeni malik nedeniyle tahliye daha çok ev aldım kiracı evden çıkmıyor soruları doğrultusunda karşılaşılmaktadır. Bu nedenle ev aldım kiracı evden çıkmıyor sorusuna yukarıda belirtmiş olduğumuz yeni malik nedeniyle tahliye tahliye davası açılması mümkündür.
Ev Sahibi Kendim Oturacağım Diye Evden Çıkarabilir Mi? Sıklıkla karşılaştığımız bir başka soru ise ev sahibi kendim oturacağım diye evden çıkarabilir mi sorusudur. Daha çok ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarının konusunu oluşturmaktadır. Bu nedenle ev sahibi kendim oturacağım diye evden çıkarabilir mi sorusuna “ihtiyaç sebebiyle tahliye” başlığında belirttiğimiz gibi kiraya verenin kendisi, eşi veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler ile alt soy üst soyu ihtiyacında kullanması gerekçe gösterilmesi halinde mümkündür.
