Kira uyarlama davası; Kira sözleşmesinin düzenlendiği sırada öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü durumlara bağlı olarak kira bedelinin bu olağanüstü durumlar göz önüne alınarak tekrar belirlenmesi için açılan davalardır. Kira sözleşmeleri kiraya veren ve kiralayana bir takım hak ve yükümlülükler yükleyen sözleşmelerdir. Her iki tarafta bu sözleşmeye bağlı kalmak zorundadırlar.

Kira Tespit davası ile kira uyarlama davalarının sözleşmeye bağlı kalma ilkesinin bir çeşit istisnası olduğunu söyleyebiliriz Kira tespit davası ile kira uyarlama davaları uygulamada sıklıkla birbirine karıştırılan kavramlardır. Öncelikle kira uyarlama davası ile kira tespit davası farkları konusuna değinerek yazımıza devam edelim.

Kira Uyarlama Davası İle Kira Tespit Davası Farkları

Kira uyarlama davaları daha çok kiraya veren ve kiralayan arasında düzenlenen kira sözleşmesinin düzenlenmiş olduğu anda öngörülmesi mümkün olmayan bir durumun gerçekleşmesi halinde açılırken kira tespit davasında böyle bir zorunluluk bulunmamaktadır.
Kira tespit davasında taraflar arasında kira bedeline ilişkin kesin nitelikte bir anlaşmanın bulunmaması gerekir. Ayrıca kira tespit davalarında kira sözleşmeleri en az beş yıl veya daha uzun süreli olmalıdır. Buna karşın kira uyarlama davalarında bu yönde bir anlaşma zorunluluğu bulunmamaktadır.
Kira tespit davasında, yeni kiranın tespitinde hakim tarafından en fazla TÜFE oranında kira artışına karar verilebilirken kira uyarlama davalarında TÜFE oranına bağlı kalmak gibi bir zorunluluk bulunmamaktadır.
Kira uyarlama davaları taşınır, taşınmaz ayrımı olmaksızın her türlü kira sözleşmesine dayandırılarak açılabilir. Ancak kira tespit davası sadece çatılı iş yeri ve konutlar nedeniyle uzlaşma sağlanamayan kira sözleşmeleri nedeniyle açılmaktadır.

Kira uyarlama davası ile kira tespit davası farklarının daha anlaşılabilir olması için bu konudaki “kira tespit davası” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kira Uyarlama Davası Şartları

Kira uyarlama davalarının dayanağını Türk Borçlar Kanununun 138. Maddesi oluşturmaktadır. Gerek Borçlar Kanunu gerekse bu konudaki içtihatlar ile kira uyarlama davası şartları benimsenmiştir. Buna göre;

Kiraya veren veya kiralayan aleyhine gerçekleşmiş olağanüstü bir durum söz konusu olmalıdır. Ayrıca bu olağanüstü durum kira bedelinin arttırılmasını veya azaltılmasını gerektirecek derecede olmalıdır.
Yukarıda belirtmiş olduğumuz olağanüstü durum kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra gerçekleşmelidir.
Kira bedeline etki eden olağanüstü durumlar davasının kurusuna bağlı olarak gerçekleşmemelidir.
Olağanüstü durumlar kira sözleşmesinin ifasını zorlaştıracak ölçüde olmalıdır.

Görüldüğü gibi kira uyarlama davasının şartları daha çok “olağanüstü durumlar” üzerinde şekillenmiştir.

Kira Uyarlama Davasında Olağanüstü Durumlar Nelerdir?

Yukarıda da belirttiğimiz gibi kira uyarlama davaları sözleşme sırasındaki öngörülmesi mümkün olmayan ve aleyhe sonuç doğuran olağanüstü durumlar gerekçe gösterilerek açılan davalardır. Bu olağanüstü durumlar; Enflasyondaki değişiklikler, savaş durumu, ekonomik krizler veya devalüasyon gibi farklı konularda değişiklik göstermektedir. Görüldüğü gibi belirtmiş olduğumuz tüm bu durumlar önceden bilinmesi yani öngörülmesi mümkün olmayan durumlardır.

Ancak ülkemizde daha çok kira uyarlama davları enflasyon nedeniyle açılmaktadır. Bu nedenle kısaca enflasyon nedeniyle kira uyarlama davasına değinmekte fayda vardır.

Kira Uyarlama Davası Nasıl Açılır?

Yukarıda belirtmiş olduğumuz şartların gerçekleşmesi halinde kira uyarlama davalarının açılması mümkündür. Bu şartların tam olarak gerçekleşmemesi veya dava şartlarının yerine getirilmemesi halinde kira uyarlama davaları reddedilebilmektedir.

Kira Uyarlama Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira uyarlama davalarında görevli mahkemeler Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu konuda yetkili mahkemeler ise davalının yerleşim yeri Sulh Hukuk Mahkemesi olabileceği gibi kiralanın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi de olabilmektedir.

Kira Uyarlama Davalarında Arabuluculuk

Yapılan son değişiklikler ile kira uyarlama davalarında arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. 01/092023 (Eylül 2023) tarihinden sonra açılacak olan kira uyarlama davalarından önce arabuluculuğa başvuru zorunluluğu bulunmaktadır. Diğer dava türlerinde de olduğu gibi arabuluculuk bir çeşit dava şartıdır. Bu nedenle bu eksik yerine getirilmeden açılacak olan kira uyarlama davalarının reddedilmesi mümkündür.

Sık Sorulan Sorular

Kira Uyarlama Davası 5 Yıldan Önce Açılabilir Mi?

Kira uyarlama davaları da kira tespit davalarında olduğu gibi herhangi bir süre kısıtlamasına tabi değildir. Bu nedenle her zaman açılması mümkündür. Ancak unutmamak gerekirse mahkemece verilecek olan karar her iki durumda da geriye etki etmemekte, davanın açılmış olduğu tarihten itibaren hüküm ifade etmektedir.

Kira Uyarlama Davası Açma Süresi

Kira uyarlama davaları genellikle beklenmedik ve değişen olağanüstü durumlar nedeniyle açılmaktadır. Bu nedenle kira uyarlama davalarının ne zaman açılacağı konusunda bir kısıtlama bulunmamaktadır.

Uyarlama Davası Neye Göre Belirlenir?

Ülkemizde kira uyarlama davaları daha çok “enflasyon nedeniyle kira uyarlama davaları” olarak açılmaktadır. Bu nedenle mahkeme tarafından enflasyonun belirlenmesinde TÜFE oranları dikkate alınmaktadır.

Kira Uyarlama Davaları Kaç Yıl Sürer?

Bu durum genellikle davanın konusu, delillerin durum, mahkeme iş yoğunlukları ya da mahkemece araştırılacak hususların durumuna göre değişmektedir. Kira uyarlama davaları konusunda tam olarak bir süre belirtmemiz oldukça zor olsa da ortalama 3 ay ile 1,5 yıl içerisinde sonuçlanabilmesi muhtemel davalardandır.

Ev Sahibi Kira Uyarlama Davası Açabilir Mi?

Kira uyarlama davaları kiracı tarafından açılabileceği gibi ev sahibi tarafından da açılabilmesi mümkündür.

Kira Uyarlama Davasında Arabuluculuk Zorunlu Mu?

Yapılan son değişiklikler ile kira tespit davalarında olduğu gibi kira uyarlama davalarında da arabuluculuk zorunluluğu bulunmaktadır. Arabuluculuk dava şartı olduğundan kira tespit davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekmektedir.