Kira tespit davası, kiraya veren ve kiracı arasında kira artış oranı konunda uzlaşma sağlanamaması halinde ve diğer kira tespit davası şartlarının oluşması ile beraber açılan davalardır.
Kural olarak kira artış oranı, tarafların yapacakları kira sözleşmesi ile belirlenir. Ancak kiraya verilen taşınmazın niteliği veya enflasyon gibi ekonomik değişiklikler zaman zaman kira artışı konusunda taraflar arasında uyuşmazlıklara neden olabilmektedir. Bu durumda kira tespit davası açma süresi içerisinde yeni kira bedelinin mahkemece tespitinin yapılması talep edilir. Uygulamada kira uyarlama davası olarak da bilinir. Ancak sonuçları ve davaların açılmasında ortak amaçlar bulunsa da; farklı dava türleridir.
Yeni kira bedeli nasıl belirlenir, kira tespit davası ne kadar sürer, kira tespit davası ne zaman açılır konularında detaylı bir şekilde bilgi vermeden önce konunun daha anlaşılabilir olması açısından kira tespit davası şartları konusunda bilgi vermek gerekir. Yazımızın sonunda ise uyuşmazlıkların niteliğine göre kira tespit davası Yargıtay kararlarını incelemeniz mümkündür.
Kira Tespit Davası Şartları
Kira tespit davaları kira artış oranının arttırılması talebi ile kiraya veren tarafından açılabileceği gibi, bu oranın düşürülmesi talebi ile kiraca tarafından da açılabilir. Bu konuda herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. Buna karşın kira tespit davasının ne zaman açılacağı veya kira tespit davası öncesi arabuluculuk gibi bir takım şartlar da vardır. Genel olarak uygulamada sık uyuşmazlık konusu olan kira tespit davası şartları ise aşağıdaki gibidir.
Davanın Açılmasında Hukuki Yarar Bulunmalıdır
Borçlar Kanunumuzda yer alan bir çok hükümde olduğu gibi kira tespit davalarının açılmasında da hukuki yarar bulunması zorunludur. Kiraya veren veya kiralayan açısından davanın açılmasında herhangi bir hukuki yararın bulunmadığının tespit edilmesi halinde mahkemece davanın reddine karar verilmesi kuvvetle muhtemeldir.
Taraflar Arasında Kira Sözleşmesi Bulunmalıdır
Kiracı ve kiraya veren arasındaki diğer uyuşmazlıkların çözümünde olduğu gibi kira tespit davalarında da taraflar arasında bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir. Bu konuda taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunması halinde uyuşmazlığın kira tespit davası açılarak çözümü kavuşturulması mümkün değildir.
Kira Tespit Davalarında İhtarname Şartı
Genel olarak kira tespit davalarının açılması konusunda Türk Borçları Kanununun 345. Maddesi uyarınca bir süre belirlenmemiştir. Ancak bu davaların açılmasından önce “ihtarname” şeklinde yeni kira döneminin başlangıcından 30 gün önce bu durum kiracıya, kira bedelinin arttırılacağı konusunda bildirimde bulunulmalıdır. Bu bildirimin yazılı olarak yapılması kira tespit davası şartları arasında yer alır.
Kira Tespit Davası Öncesi Arabuluculuk Şartı
Hukuk sistemimizde arabuluculuk müessesi son yıllarda yoğun bir şekilde kullanılmaya başlanmıştır. Geçtiğimiz yıl içerisinde yapılan köklü değişiklikler ile kiracı – kiraya veren arasındaki bir çok uyuşmazlıklarda da arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. Kira tespit davaları da bunlardan sadece birisidir. Kira tespit davasının açılmasından önce arabuluculuğa başvuru zorunluluğu bulunur. Bu prosedürün yerine getirilmemesi halinde mahkemece davanın reddine karar verilmesi mümkündür.
Kira Tespit Davası ve Kira Uyarlama Davası Farkları
- Kira uyarlama davalarının açılmasında, kira sözleşmesinin ne zaman düzenlendiğinin bir önemi bulunmaz. Buna karşın kira tespit davaları genellikle 5 yıldan daha fazla uzun süreli kira sözleşmelerine dayanılarak açılan davalardır.
- Her iki davayı birbirinden ayıran en önemli özellik ise sonuçlarıdır. Tespit davaları geriye dönük sadece kira dönemi başlangıcına kadar etki eder. Buna karşın uyarlama davaları sadece ileriye etki etmektedir. Bu nedenle geçmiş kirala bir etkisi yoktur.
- Uyarlama davalarında hakime yeni kira bedelinin belirlenmesinde geniş bir yetki verilmiştir. Ancak kira tespit davalarında bilirkişi görüşünden faydalanılarak taşınmazın emsallerinin değeri göz önüne alınır.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Kural olarak kira tespit davaları 5 yıl ve 5 yıldan daha uzun sürede devam eden kira sözleşmeleri söz konusu olması halinde açılır. Bu kira tespit davasının en temel şartıdır. Davanın açılmasında sürelere ilişkin diğer önemli bir şart ise davası tarafından keyfiyetin davalıya yazılı olarak bildirilmesine ilişkindir. Bu şartların sağlanmasından sonra son olarak uzlaştırma hükümleri uygulanmalıdır. Herhangi bir şekilde taraflar arasında uzlaşma sağlanamamasından sonra kira tespit davasının açılmasında herhangi bir engel kalmamaktadır.
Kira Tespit Davası Açma Süresi
Borçlar Kanunumuzun 345. Maddesinde kira tespit davalarının ne zaman açılacağı konusunda düzenlemeler yer alır. Buna göre; Kiraya veren tarafından, kira özleşmesinin sona ermesinden 30 (Otuz) gün önce kira artışı konusunda kiracıya yazılı bildirimde bulunulmalıdır. Bu bildirimin kiracıya ulaşmasından sonra kira tespit davası açılması mümkün hale gelir.
Kira Tespit Davası Arabuluculuk
2023 yılında yapılan son düzenlemeler ile kira tespit davalarında da arabuluculuğa başvuru zorunluluğu getirilmiştir. Bu zorunluluk bir çeşit dava şartıdır. Bu nedenle kira tespit ile kira uyarlama davalarının açılmasından önce uygulanması gereken bir işlemdir. Bu hukuki işlemin yerine getirilmeksizin açılacak olan davaların reddedilmesi mümkündür.
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır
Yukarıda da belirttiğimiz gibi kira tespit davasının açılmasından önce yerine getirilmesi gereken bir takım hukuki işlemler vardır. Bunlardan en önemlisi kira tespit davalarının ne zaman açılacağı konusudur. Bunun dışında dava açılmadan önce arabuluculuk gibi farklı hukuki işlemler vardır.
Tüm bu işleler yoğun hukuki bilgi ve deneyim gerektiren konulardır. Bu nedenle bu konuda hukuki destek almak süreci hızlandırabileceği gibi daha olumlu neticeler alınmasına da imkan tanıyacaktır. Buna rağmen aşağıdaki belirtmiş olduğuyuz yollar izlenerek kira tespit davaları açılabilir. Bu konuda yazımızın sonunda ekleyeceğimiz kira tespit davası dilekçe örneğinden faydalanabilirsiniz.
Kira Tespit Davasında Yetkili ve Görevli Mahkemeler
Benzer tespit davalarında olduğu gibi kira tespit davalarında da görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme konusunda da iki farklı alternatifimiz vardır. Bunlardan ilki taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Diğeri ise davalının ikamet adresidir. Ancak taşınmazın emsallerinin değeri, bilirkişi görüşleri gibi yeni kira bedelinin tespit edilmesine yönelik işlemler çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yer mahkemesince yapılır.
Bu nedenle davanın daha hızlı neticelenmesi açısından kira tespit davalarının taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılması taraftarıyız. Davacının bu yerler dışında ikamet etmesi halinde, yetkili mahkemeye gönderilmek üzere, ikamet adresinde bulunan Nöbetçi Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığı ile de söz konusu davanın açılması mümkündür.
Kira Tespit Davası Harç Hesaplama
Kira tespit davası harç hesaplama işlemi yeni kira bedeli ile mevcut kira bedelinin arasındaki fark dikkate alınarak yapılır. Buradaki fark yıllık kira bedeli üzerinden fark hesaplaması değildir. Aylık kira bedelleri üzerinden harç hesaplaması yapılır.
Konuyu bir örnek ile açıklamak daha anlaşılabilir olacaktır. Örneğin mevcut kira bedelinin aylık 10.000 TL olduğu, talep edilen kira bedelinin de 15.000 TL olduğu durumda aradaki fark olan aylık 5.000 TL harca esas değerdir.
Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir
Kira tespit davalarında yeni kira bedelinin nasıl belirleneceği konusunda Borçlar Kanunumuzun 344. Maddesinde gerekli düzenlemeler yapılmıştır. Buna göre yeni kira bedeli önceki kira döneminin TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranına göre belirlenir. Yeni kira bedelinin belirlenmesinde TÜFE’nin 12 aylık ortalamasının geçmemesi gerekir.
Bu kurala bağlı kalınarak yeri kira bedeli hakim tarafından tespit edilir. Bu konuda gerektiğinde keşif veya bilirkişi görüne başvurulabilmektedir. Genellikle emsallerinin mevcut kira bedeli, yeni kira bedelinin tespit edilmesinde belirleyici bir unsurdur.
Kira Tespit Davası Bilirkişi Raporu
Herhangi bir taşınmazın yeni kira bedelinin tespiti uzmanlık alanı gerektiren bir konudur. Bu nedenle bazı durumlarda yeni kiranın belirlenmesinde uzman görüşüne gereksinim duyulabilir. Özellikle elmam piyasasının belirlenmesi, dava konusu taşınmaz ile emsallerinin karşılaştırılması konusunda bilirkişi görüşüne başvurulabilmektedir.
Genellikle bu konuda belirli aralıklarla Adli Yargı Adalet Komisyonlarınca belirlenen yeminli bilirkişilerden görüş alınmaktadır. Yapılan incelemeler sonucunda bu konuda gerekli rapor düzenlenerek yeni kira bedeli konusunda mahkemeye görüş bildirilir.
Kira Tespit Davası Sonucu
Yapılan yargılama sonucunda talep doğrultusunda karar verilmesi halinde yeni kira bedeli içinde bulunulan kira döneminin başlangıcına kadar etki eder. Geçmiş kira dönemlerine herhangi bir etkisi bulunmamaktadır.
Geriye Dönük Kira Tespit Davası
Hukuk sistemimizde geriye dönük kira tespit davası mümkün değildir. Ancak davanın yukarıda belirmiş olduğumuz şartlar dahilinde açılmış olması halinde mahkeme verilecek olan karar içinde bulunulan kira dönemini kapsamaktadır. Bu nedenle geriye dönük bir şekilde işlemesi mümkün değildir.
Kira Tespit Davasında Vekalet Ücretini Kim Öder
Vekil tarafından takip edilen davalarda kural olarak mahkeme harç ve masrafları davacı tarafından peşin olarak mahkeme veznelerine yatırılmaktadır. Yapılan yargılama sonrasında vekalet ücreti ise yargılama sonrasında aleyhe sonuçlanan taraf tarafından karşılanmaktadır. Ancak davanın açılmasından önce Avukatlık Ücret Tarifesine göre vekalet ücretinin peşin olarak ödenmesi gerekebilmektedir.
Kira Tespit Davası Kesinleşmeden İcra Takibi Yapılır Mı?
İcra İflas Kanunumuzun 72/5 maddesine göre bütün tespit davalarının sonucu itibariyle icra takibi başlatılabilmesi için ilgili mahkeme kararının kesinleşmesi gerekir. Kira tespit davalarında da icra takibi başlatılabilmesi için öncelikle yerel mahkeme kararının kesinleşmesi gerekir. Mahkeme kararı kesinleşmeksizin başlatılacak olan icra takipleri sonucunda yapılacak itiraz veya şikayet üzerine takibin durdurulması mümkündür.
5 Yılı Dolan Kiracıya Kira Tespit Davası Nasıl Açılır
5 yılı dolduran kiracıya yönelik kira sözleşmesinde belirtilen artış oranının arttırılması yönünde açılacak olan davalar kira tespit davasının konusunu oluşturur. Yukarıda belirtmiş olduğumuz yetkili ve görevli mahkemeler nezdinde diğer şartların oluşması ile birlikte dava açılabilecektir.
5 Yılı Dolduran Kiracıya En Fazla Ne Kadar Zam Yapılır
5 yılı dolduran kiracıya Borçlar Kanunumuzun 344. Maddesi uyarınca en fazla bir önceki kira döneminde geçerli olan TÜFE oranının 12 aylık ortalaması kadar zam yapılabilmektedir. Bu miktarlar dışında kalan talepler gerektiğinde kira uyarlama davalarına konu olabilecektir.
Kira Tespit Davası 30 Gün Önce Açılmazsa Ne Olur
Her ne kadar yeni kira döneminin dolmasından 30 gün önce ihtarname gönderilmesi kira tespit davası şartları arasında yer almış ise de; Bu ihtarnamenin gönderilmemesine rağmen dava açılması halinde davanın reddine karar verilmemektedir. Bu durumda kira tespit davası sonucu bir sonrası kira dönemine etki etmektedir. Bu nedenle 30 günlük süre bu konuda dikkat edilmesi gereken en önemli husustur.
5 Yıldan Önce Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?
Kural olarak kira tespit davası 5 yıl ve daha uzun süreli devam eden kira sözleşmelerine dayanılarak açılır. Ancak 5 yıldan önce kira miktarının yeniden belirlenmesi konusunda da benzer şekilde dava açmak mümkündür. Bu davalar ise kira uyarlama davasıdır.
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer
Diğer dava türlerinde olduğu gibi kira tespit davası ne kadar süreceği konusunda kesin bir bilgi vermemiz olanaksızdır. Bilirkişi incelemesi, keşif veya uzlaştırma işlemleri gibi durumlar göz önüne alındığında yaklaşık 4 ile 6 ay süresinde neticelendirilmesi mümkün olan davalar arasında yer alır.
Kira Tespit Davası Harca Esas Değer
Kira tespit davası açılmasından önce talep edilen yeni kira bedeli ile bir önceki kira bedelinin farkı üzerinden harca esas değer belirlenir. Harca esas değerin tespit edilmesinde yıllık toplam kira bedeli üzerinden hesaplama yapılmaz. Aylık kira bedellerinin farkları harca esas alınmaktadır.
Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği
NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI : …
VEKİLİ : …
ADRES : …
DAVALI : …
ADRES : …
DAVA KONUSU : Kira Bedelinin Tespiti
AÇIKLAMALAR :
Müvekkilimizin sahibi olduğu …. adresinde bulunan taşınmazın kiralanması konusunda …. tarihinde taraflar arasında kira sözleşmesi düzenlenmiştir.
Kira sözleşmesinin düzenlenmiş olduğu …. tarihinde taraflar arasında kira bedeli …. TL olarak belirlenmiştir. TÜFE oranlarındaki beklenmeyen değişiklikler, diğer ekonomik koşullar ile taşınmazın konumu ile emsallerinin kira bedelleri dikkate alındığında sözleş tarihinde belirlenmiş olan kira artış oranı taşınmazın niteliğine ve emsallerine göre yetersiz kalmaktadır.
Tüm bu durumlar, yeni kira döneminin başlangıcından 30 günlük yasal süre zarfından kiracıya bildirilmiştir. Ancak kiracı yeni kira bedelini kabul etmemesi ve bu konuda uzlaştırmacı …. tarafından yapılan görüşmelerde netice alınamadığından söz konusu kira tespit davanın açılması zorunlu hale gelmiştir.
TALEP :
Diğer yasal haklarımız saklı kalmak üzere, aylık kira bedelinin … tarihinden geçerli olmak üzere NET … TL’ye çıkarılması, yargılama sonunda vekalet ücreti ile diğer yargılama giderlerinin davalı üzerinde bırakılması arz ve talep olunur. … (Tarih)
AV. … …
Davacı Vekili
DELİLLER :
- Kira Sözleşmesi
- İhtarname Örneği
- Uzlaştırmacı Raporu
- Diğer Deliller
Kira Tespit Davası Yargıtay Kararları
Kira Tespiti Davasının Açılmasında Hukuki Yarar Bulunmalıdır
“Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü. Davada,15.03.2011 tarihinde başlayan döneme ilişkin aylık kira parasının 1.625 TL olarak tespiti istenilmiştir. Mahkemece kira, parasının sözleşmedeki artış şartına göre artacağının kararlaştırılması karşısında davacının bir alacağı varsa bunu alacak davasıyla talep edebileceği bu nedenle kira tespiti davası açmada hukuki yararı olmadığından davanın reddi yönünde hüküm tesis edilmiş; hüküm davacı vekilince temyiz edilmiştir.Somut olayda, taraflar arasındaki kira sözleşmesi 15.03.2008 başlangıç tarihli ve 1 yıllıktır. Kira sözleşmesinin özel şartlarının 10. Maddesinde kira sözleşmesinin yenilendiği her yıl için, kira bedelinin %20 oranında artacağı, yıllık enflasyon artışının %20’nin üzerinde olması halinde enflasyon artış oranının uygulanacağı yazılıdır. Davacı vekili celse sırasında alınan beyanında kira parasının endeks oranında artırılarak kira parasının tespit edilmesini talep etmiştir. Taraflar arasında kira parasının miktarına ilişkin olarak bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre davacının dava açmada hukuki yararı bulunmaktadır. [1]
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 04.10.2012 tarih, 2012/14438 esas ve 2012/20786 sayılı kararı
Harca Esas Değer 1 Aylık Kira Bedeli Üzerinden Alınmalıdır
“Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, dava konusu (7 katlı mobilya mağazası) taşınmazın yeniden ve boş olarak kiraya verilmesi halinde (tamamı için) aylık 21.000 TL getirebileceği belirtilmiştir. Taşınmaza ilişkin kira sözleşmesinde, tamamına veya hisseye ilişkin olup olmadığı belirtilmemiştir. Mahkemece; kira sözleşmesinin taşınmazın tamamına yönelik olup olmadığı, davacının taşınmazda hissesi olduğu anlaşıldığından, hissesine ilişkin kira tespiti talep edip etmediği ve sözleşmenin davacı hissesine yönelik yapılıp yapılmadığı araştırılarak, sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken, eksik inceleme ile karar verilmesi doğru görülmemiştir. Bundan ayrı olarak, kira parasının aylık olarak tespitinin talep edildiği davalarda aylık kira farkı üzerinden harç alınması gerektiği gözetilmeden yıllık fark üzerinden harç alınması da doğru görülmemiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 01.11.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. [2]
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 01.11.2012 tarih, 2012/17279 esas ve 2012/22404 sayılı kararı
