Kira artışı hesaplama, mevcut kura bedelinin enflasyon oranları ve diğer yasal düzenlemelere göre arttırılmasıdır. Ülkemizde kira artışı hesaplama konusunda TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ve Borçlar Kanunu dikkate alınmaktadır. İçinde bulunduğumuz 2024 yılı itibariyle yasalarımızdaki mevcut düzenlemeler konut kira artışı hesaplama ve iş yeri kira artışı hesaplama işlemlerinin ayrı ayrı yapılması gerektiği zorunluluğunu ortadan kaldırmıştır. Bunun için aşağıdaki hazırlamış olduğumuz kira artışı hesaplama robotuna gerekli bilgilerin girilerek konut veya iş yeri için yaklaşık kira artışını hesaplayabilirsiniz.
Kira Artışı Hesaplama Aracı
Kira Artış Oranı Hesaplama
Kira Artışı Hesaplaması Yapılırken Kullanılacak Veriler
Yukarıda hazırlamış olduğumuz kira artışı hesaplama robotundan da anlaşılacağı üzere yeni kira bedelinin hesaplanabilmesi için bir takım verilere ihtiyaç duyarız. 2022 yılında yürürlülüğe giren düzenlemeler ile konutlarda kira artış oranı %25 olarak belirlenmiştir. Ancak mevcut ekonomik koşullar, enflasyondaki beklenmedik değişiklikler %25’lik kira artışının uygulanmasını adeta imkansız hale getirmiştir.
Bu nedenle %25 kira artışının uygulanması 2024 Temmuz ayı itibariyle son bulmuştur. Bu gün itibariyle kira artışı hesaplaması yapılırken aşağıdaki verilere ihtiyaç duyarız.
- Mevcut kira bedeli
- İçinde bulunulan yıl kira artış oranı
- TÜFE oranı
Kira Artışı Hesaplaması Yapılırken Yasal Sınırların Aşılması
Özellikle uzun pandemi hayatından sonra ve ülkemizdeki ekonomik istikrarsızların artmasına bağlı olarak kira artışı hesaplamasındaki yasal düzenlemeler kiraya vereni tatmin etmemektedir. Bu da mevcut kira artış oranlarının dışına çıkılmasına zemin hazırlar.
Bu yasal düzenlemelerin dışına çıkılmış olması, kiracının tahliyesi veya kira artış davalarına (kira uyarlama davası) sebebiyet vermektedir. Adli verilerdeki istatistiklere göre 2022 – 2025 yılları arasında kiracı ve kiraya veren arasında meydana gelen uyuşmazlıklar fark edilir bir şekilde artmıştır. Kira artışı hesaplamasına bağlı olarak taraflar arasında meydana gelen uyuşmazlıklar ve hukuki çözüm yolları aşağıdaki gibidir.
Tahliye Davaları
Kira artışı hesaplama işleminden kaynaklanan uyuşmazlık doğrudan kiraya veren tarafından tahliye davalarına konu edilemez. Yeni kiranın belirlenmesinde herhangi bir uyuşmazlık bulunması halinde tahliye davası yerine “kira tespit davası” açılmalıdır. Buna rağmen çeşitli tahliye nedenleri ileri sürülerek kiracının tahliyesinin talep edildiği görülmektedir. Kiraya verenin asıl maksadının kira artışı olmasına rağmen Borçlar Kanunumuzda yer alan diğer tahliye sebeplerini ileri sürmesi ve bu durumun anlaşılması, yeniden kiraya verme yasağı gibi yaptırımlarla karşılaşılması muhtemeldir.
Bu konularda daha detaylı bilgi sahibi olmak için “İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları Nelerdir” ve “Kiracıyı Tahliye Etmenin En Kolay Yolu” başlıklı yazılarımızdan yararlanabilirsiniz.
Kira Tespit Davası
Kira artışı hesaplaması konusunda meydana gelen uyuşmalıkların çözümünde asıl başvurulması gereken hukuki yol kira tespit davasıdır. Genel olarak kira tespit davası, kira bedelinin yasal düzenlemeler çerçevesinde mahkeme tarafından belirlenmesi amacıyla açılan davalardır. Kira tespit davası kiracı veya kiraya veren tarafından açılabilir. Bu konuda daha detaylı bilgileri ise “Kira Tespit Davası ve Şartları Nelerdir?” başlıklı yazımızdan elde edebilirsiniz.
Kira Artışı Ne Zaman Yapılır?
Kira artışı, kira sözleşmesinin ilk yapıldığı ay ve günü takip eden tarihten itibarin 1 yıl içerisinde yapılır. Örneğin ilk kira sözleşmesi 1 Mart 2025 tarihinde yapılmış ise, kira artışı da 1 Mart 2026 tarihinde yapılmalıdır. Bu süreler ve yasal kira artış oranları dışındaki kira artışları ancak kira tespit davasına konu olabilmektedir.
5. Yıl Sonunda Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
Kiraya veren aksine bir hüküm bulunmadıkça 1 – 5 yıl arasında devam eden kira sözleşmelerindeki yasal kira artış oranlarına uymakla yükümlüdür. 5. Yıl sonunda ise mevcut yasal kira artış oranı veya TÜFE’nin yeterli olmadığının düşünülmesi halinde ise kira tespit davası yani kira uyarlama davası açılmalıdır. Açılan bu kira tespit davası sonrasındaki mahkeme tarafından yeni kira bedeli belirlenir. Kira uyarlama davası açılması halinde mahkeme tarafından aşağıdaki kriterler dikkate alınarak yeni kira bedeli belirlenir. Mahkeme gerektiğinde bu konuda bilirkişi görüşüne de başvurabilecektir.
- Emsal taşınmazların kira bedelleri
- İçinde bulunulan yıl / ay TÜFE oranı
- Mevcut ekonomik koşullar
- Kiralananın mevcut durumu
Kira artış davası sırasında mahkeme tarafından taşınmazdaki değer artışları haricinde veya emsal taşınmaz bedelleri haricinde sıklıkla TÜFE oranları dikkate alınmaktadır. 5. Yılsonunda TÜFE’deki oranlar dikkate alınarak kira artış davasında örnek hesaplama aşağıdaki gibi yapılabilir.
5. Yıl Sonunda Örnek Kira Artışı Hesaplama
Mevcut Kira Bedeli: 20.000 TL
12 Aylık TÜFE Oranı: %55 olsun
Bu durumda yeni kira bedeli = 20.000 TL + %55 artış = 31.000 TL olarak hesaplanmaktadır.
Konutlarda Yapılabilecek En Yüksek Kira Artış Oranı
Borçlar Kanunumuzda yer alan hüküm gereği 1 Temmuz 2024 tarihine kadar konutlarda en fazla kira artış oranı %25 olarak belirlenmişti. Ancak %25 kira artış oranı 1 Temmuz 2024 tarihi itibariyle sona ermiş, bunun yerine konutlarda yapılabilecek en yüksek kira artışı oranı 12 aylık TÜFE ortalaması olarak belirlenmiştir. Bu bilgiler ışığında 2025 yılı TÜFE oranı %55 olması halinde, 2025 yılı itibariyle konutlarda en yüksek kira artışının %55 olduğunu söyleyebiliriz.
İş Yerinde En Yüksek Kira Artış Oranı Nedir?
Yukarı yapmış olduğumuz açıklamalardan da anlaşılacağı üzere 1 Temmuz 2024 tarihinden önce konut ve işyerlerinde yapılacak kira artışlarında ve kira artışı hesaplamalarında farklı veriler kullanılmakta iken bu farklı uygulamalar Temmuz 2024 tarihi itibariyle son bulmuştur.
2025 yılı itibariyle konut veya iş yeri fark etmeksizin en yüksek kira artış oranı 12 aylık TÜFE ortalaması olarak belirlenmiştir. 2025 yılı 12 aylık TÜFE ortalamasının %55 olduğunu kabul ettiğimizde, iş yerlerinde de en yüksek kira artış oranının %55 olduğunu sonucu ortaya çıkar.
Kira Sözleşmesinde Artış Oranı Belirtilmemişse Ne Olur?
Kira sözleşmelerinde kiraya veren ve kiralayan arasında farklı bir kira artış oranı belirlenmemiş ise; yasal kira artış oranı üzerinden kira artışı yapılabilir. 2025 yılındaki mevcut düzenlemeler ise son 12 ayın TÜFE oranlarının ortalaması şeklindedir. Bu konudaki daha detaylı bilgileri yazımızın ilerleyen bölümünde yer alan “TÜFE’ye Göre Kira Artışı Hesaplama Nasıl Yapılır?” başlığımızdan elde edebilirsiniz.
Ev Sahibi Yüzde 50 Zam Yapabilir Mi?
Ev sahibinin yüzde 50 zam yapıp yapamayacağını bilmek için öncelikle içinde bulunduğumuz ay itibariyle 12 aylık TÜFE ortalamasının bilinmesi gerekir. Türkiye İstatistik Kurumunun paylaşmış olduğu verilere göre Mart 2025 ayı itibariyle TÜFE oranı %51,26 olarak belirlenmiştir. Bu veriler ışığında ve TÜFE oranı dikkate alındığında ev sahibinin yüzde 50 zam yapabileceğini söylemek yanlış olmayacaktır.
İşyeri ve Konut Kira Artışı Hesaplaması Arasındaki Fark Nedir?
Temmuz 2024 tarihinden önce Borçlar Kanunumuzda yer alan hükümler gereği konutlarda kira artış oranı %25 olarak belirlenmişti. Konutlarda %25 olarak belirlenen kira artış oranı ise iş yerlerinde bu gün olduğu gibi TÜFE oranına göre yapılmaktaydı. Temmuz 2024 tarihinden sonra bu ayrım ortadan kaldırılarak her iki durumda da kira artışı hesaplama işlemi yapılırken TÜFE oranları dikkate alınmaya başlanmıştır.
Ev Sahibi Kiraya Ne Kadar Zam Yapabilir?
1 Temmuz 2024 tarihinde on bulan %25 kira zammı oranında sonra ev veya iş yerinde uygulanabilecek kira artış oranı en fazla TÜFE ortalaması olarak belirlenmiştir. İçinde bulunduğumuz ay itibariyle TÜFE oranın %51 olduğunu düşündüğümüzde ev sahibinin de en fazla %51 oranında zam yapabileceği sonucu ortaya çıkmaktadır.
Kira Zammı Her Yıl Zorunlu Mudur?
Kural olarak kira sözleşmelerinde aksine bir düzenleme yok ise, kira sözleşmelerinin il yapıldığı tarihten itibaren 1 takvim yılının dolması ile kira zammı yapılır. Kiraya veren ve kiralayan arasında herhangi bir kira artış oranı belirlenmemiş ise kira artışı hesaplamaişlemi zammın yapılacağı ay itibariyle 12 aylık TÜFE ortalaması dikkate alınarak yapılır.
Ev / İşyeri Sahibi TÜFE Oranından Fazla Zam Yapabilir Mi?
Kira sözleşmesinde taraflar arasında farklı bir kira artış oranı belirlenmemesi halinde en fazla TÜFE oranında zam yapılabilir. Aksi belirlenmemesi durumunda ev / iş yeri sahibi TÜFE oranından fazla zam yapamaz. Bu oranlar dışında bir kira artışı hesaplama işlemi dava konusu yapılabilmektedir.
Yargıtay’a Göre Kira Artış Oranları Nelerdir?
Kira artışı hesaplama nedeniyle uyuşmazlık yaşanması durumunda bu uyuşmazlık dava konusu yapılabilmektedir. 1 Temmuz 2024 tarihinden önce Yargıtay, Borçlar Kanunu ile belirlenmiş kira artış oranını (%25) kabul etmiştir. %25 kira artış oranının Temmuz 2024 günü itibariyle son bulduğundan kuvvetle muhtemel bu tarihten sonraki kira artışlarında Yargıtay TÜFE oranlarını dikkate alacaktır.
Kiracı Kira Artışını Kabul Etmez İse Ne Olur?
Kiracı, kira sözleşmesi ile daha önce belirlenmiş kira artış oranı veya yasal kira artış oranını kabul etmemesi halinde eksik kira ödemesi söz konusu olabilecektir. Bu şekilde kira ödemelerin aksatılması da kiracıdan kaynaklanan tahliye davalarına konu olabilecek bir davranıştır. Ancak yasal sınırlar dahilinde kira artışı yapılması halinde bu husus kiraya veren tarafından kabul edilmemesi durumunda ise, kabul etmeyen kiracı tarafından kira tespit davası açılması gerekir.
Kiracı Kira Artışı Hesaplamasına İtiraz Edebilir Mi?
Konut veya iş yeri sahibinin kira artışı hesaplamasında, kira sözleşmesinde veya yasal sınırlar üzerindeki verileri baz alması halinde, kiracı yasal sınırlar dahilinde (TÜFE) kira zammını yaparak, daha önce belirlemiş oldukları ve kiraya verene ait hesaba ödeme yapmalıdır. Kiraya veren bu miktarlar üzerinde diğer bir ifade ile yasal sınırlar üzerinde bir kira artışı talebinde bulunması halinde kira uyarlama davası açması gerekmektedir.
Ev Sahibi %100 Zam Yapabilir Mi?
Yasalarımızdaki mevcut düzenlemeler ev sahibinin %100 zam yapmasına imkan tanımamaktadır. Mart 2025 yılı itibariyle konut veya işyerleri için yapılacak olan zam miktarı son 12 ayın TÜFE ortalaması olan %53,27’dir. Bu oranlar üzerinde yapılacak bir kira artışı hesaplama işlemi ancak ve ancak kira tespit veya kira uyarlama davası ile mümkündür.
TÜFE’ye Göre Kira Artışı Hesaplama Nasıl Yapılır?
TÜFE’ye göre kira artışı hesaplama işleminin tam ve sağlıklı olarak yapılabilmesi için zammın yapılacağı aydan önce geriye dönük olarak son 12 ayın TÜFE oranlarının yıllık artışları bilinmelidir. Örneğin Mart 2025 yıllık tüfe artış oranı %53,83’dir. Nisan ayında kira artışı hesaplaması yapmak isteyen bir kişi mart 2025 tarihinden itibaren, Şubat 2024 tarihine kadar olan yıllık TÜFE oranlarının bilinmesi gerekir.
12 Aylık TÜFE Oranı Ne Kadar (Mart 2025 Tarihi İtibariyle)
- MART 2025 : 38.10
- ŞUBAT 2025 : 39.05
- OCAK 2025 : 42.12
- ARALIK 2024 : 44.38
- KASIM 2024 : 47.04
- EKİM 2024 : 48.58
- EYLÜL 2024 : 49.38
- AĞUSTOS 2024 : 51.97
- TEMMUZ 2024 : 61.78
- HAZİRAN 2024 : 71.60
- MAYIS 2024 : 75.45
- NİSAN 2024 : 69.80
TOPLAM : 639,25
639,25 / 12 = 53,27
Görüldüğü gibi Nisan 2025 ayında kira zammı yapılmak istenmesi halinde son 12 aylık TÜFE’nin ortalaması belirlenmelidir. Yukarıdaki tablo dikkate alındığından Nisan 2025 ayında TÜFE oranına göre kira artışı hesaplama işlemi ile, kira artış oranı 53,27 olarak bulunmuştur.
Kira Artışı Hesaplama Sırasında Sık Yapılan Hatalar
- TÜFE’nin yıllık değişim oranı yerine, aylık değişim oranlarının baz alınması
- Güncel ve mevcut yasal düzenlemelerin dikkate alınmaması
- TÜFE ortalamasının hesaplanırken hataya düşülmesi
- TÜFE ve ÜFE arasında tereddüt yaşanması
- Kira sözleşmesinde yer alan kira artış oranlarının göz ardı edilmesi
Kira artış tarihinin yanlış tespit edilmesi
