İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kendisinin veya yakının söz konusu taşınmaza ihtiyaç duymasına bağlı olarak açılan davalardır. Borçlar Kanunu kira sözleşmeleri ile ev sahibinin haklarını koruduğu kadar kiracının da haklarını koruyacak hükümlere yer vermektedir. Bu nedenle tahliye istediğin bu sebebe dayandırılabilmesi için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası şartlarının oluşması gerekmektedir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
Kiraya verilen bir taşınmazın, kiraya verenin kendisinin veya bir yakınının ihtiyaç duyması nedeniyle açılan bir çeşit tahliye davasıdır. Bu tür davaların kiraya veren lehine sonuçlanmasındaki en önemli unsur “ihtiyaç” durumunun geçerliliği ve kanıtlanabilirliğidir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları Nelerdir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye şartları Türk Borçlar Kanunun 350. Maddesinde belirtilmiştir. Bu şartların gerçekleşip gerçekleşmediği konusunda genellikle mahkeme aşamasında kanaat oluşmaktadır. Borçlar Kanunu, yerel mahkemeler ve yüksek yargı organlarının konuya bakış açıları dikkate alınarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası şartlarını aşağıdaki gibi sıralayabiliriz.
Zorunlu İhtiyaç
Tahliye davalarının ihtiyaca dayandırılmasındaki en önemli koşul ihtiyacın zorunlu olmasıdır. Kiraya verenin bu zorunluluğu kanıtlaması önemledir. Aksi takdirde zorunlu olmayan bir ihtiyaç ileri sürülerek açılacak tahliye davalarının kiracı lehine sonuçlanması mümkündür. Hukuki anlamada tahliye davalarında zorunlu ihtiyaç kavramı oldukça geniş bir kavramdır. Mahkeme aşamasında aşağıdaki durumlar genellikle zorunlu ihtiyaç olarak kabul görmektedir.
- Kiraya veren kişinin kirada oturması ve kiralanan taşınmazda kendisinin oturma istediği
- Kiraya verenin çocuklarının eğitim durumları
- İş değişikliği
- Sağlık sorunları
- Kiraya verenin çocuklarının evlenmesi veya ayrı yaşamak istemesi
- Kiraya verenin oturmuş olduğu konutun ihtiyaçlarını karşılamaya yetmemesi
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında İhtarname Şart Mıdır?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası öncesinde ihtarname konusunda kira sözleşmesinin niteliğine göre farklı süreler düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin süresine göre bu ihtarname sürelerini aşağıdaki gibi ayrı başlıklar altında inceleyebiliriz.
1. Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri ve İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Kira sözleşmeleri çoğunlukla belirli süreli olarak düzenlenmektedir. Bu tür sözleşmelerle kiraya veren kiracı ilişkisi kurulması halinde tahliye davası öncesi herhangi bir ihtarname süresi bulunmamaktadır. Esasen kiracı sözleşme düzenlendiği sırada sözleşmede belirtilen süre sonunda taşınması tahliye edeceğini taahhüt etmiştir. Bu nedenle belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye konusunda bir ihtarname şartı öngörülmemiştir.
Ancak kural olarak belirli kira sözleşmelerinde süre bitiminden sonra bir aylık süre zarfında tahliye davası açılması gerekmektedir. Bu konuda bir ay içinde keyfiyetin kiracıya ihtarname ile bildirilmesi dava açma süresini bir kira yılı kadar uzamasına imkan tanınmaktadır.
2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri ve İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davaları
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 6 aylık kira dönemleri öngörülmüştür. Bu altı aylık sürenin dolmasına üç ay kalması durumunda ihtiyaç nedeniyle tahliye konusunda kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. İhtarname süresine uyularak yapılan bir bildirimden itibaren ihtarnameye kiracı tarafından uyulmaması halinde tahliye davası açılması gerekmektedir.
3. Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları çoğunlukla yeni malikin ihtiyacı doğrultusunda açılmaktadır. Konut veya iş yerini yeni satın alan kişinin satın almış olduğu tarihten itibaren 1 aylık süre içerisinde kiracıya tahliye konusunda ihtarname göndermesi gerekmektedir. Bu bir aylık süre içinde yapılacak olan ihtarnameye rağmen kiracı konut veya iş yerini boşaltmaması halinde 6 aylık süre içerisinde tahliye davası açılması mümkündür.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davalarında Arabuluculuk
Geçtiğimiz yıl içerisinde yargı mercilerinin iş yükünün azaltılması amacıyla birçok konuda arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. Kiraya veren ve kiralayan arasındaki uyuşmazlıkların birçoğunda da arabuluculuk zorunlu hale getirilmiştir. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında arabuluculuk zorunludur. Yukarıda belirtmiş olduğumuz sürelere göre ihtarname şartının yerine getirilmesi durumunda arabuluculuk müessesine başvuru halinde belirtilen dava açma süreleri kesintiye uğramaktadır.
Yeniden Kiraya Verme Yasağı Nedir?
Yukarıda da belirtildiği gibi ihtiyaç nedeniyle tahliye, zorunlu ihtiyaçlar durumunda mümkündür. Bu hakkın kötüye kullanılmasının önlenmesi amacıyla yeniden kiraya verme yasağı uygulanmaktadır. Haklı bir sebep bulunmaksızın tahliyesi gerçekleşen konut veya çatılı iş yeri üç yıl boyunca üçüncü bir kişiye kiralanamamaktadır. Yeniden kiraya verme yasağına aykırı davranan kiraya veren hakkında kiracı tarafından tazminat davası açılması mümkündür.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Sonrası Ev Sahibinin Yeniden Kiraya Vermesi
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası sonrası ev sahibinin yeniden kiraya vermesi kiracının haklarının korunması açısından kural olarak yasaktır. Buna rağmen zorunlu haller dışında kiraya verenin tahliye davası sonrasında konutu veya iş yerini yeniden kiraya vermesi halinde; Kiracının bu konuda tazminat davası açılma imkanı vardır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Diğer kiracı ve kiraya veren arasındaki uyuşmazlıklarda olduğu gibi tahliye davaları da Sulh Hukuk Mahkemesinde görülmektedir. Yetkili mahkeme ise genel olarak taşınmasın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ile farklı yargı çevresinde bulunulması halinde ise, yetkili mahkemelerde görülmek üzere bulunulan yer Nöbetçi Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığı ile dava açılması mümkündür.
Sık Sorulan Sorular
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açmadan Önce İhtarname Zorunlu Mudur?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. Herhangi bir ihtarname göndermen kiraya veren doğrudan tahliye davası açabilmektedir. Ancak bu konuda belirtmek istediğimiz bir husus vardır. Kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren kiraya veren 1 ay içerisinde tahliye konusunda ihtarname çekmesi halinde tahliye davası açma süresi, kira süresi kadar uzaması mümkündür.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Süre Var Mıdır?
Tahliye istediğinin kiraya verenin ihtiyaçları öne sürülerek açılması halinde ihtarname ve dava süreleri ön görülmüştür. Bu süreler genellikle kira sözleşmesinin niteliğine göre veya yeni malikin ihtiyacına göre değişen sürelerdir. Bu konuda yukarıda detaylı bilgiler verilmiştir. Bu sürelere uyularak açılacak olan bir tahliye davasının daha kısa sürede sonuçlanmasına da imkan tanımaktadır.
Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
Tahliye davalarındaki “ihtiyaç” kavramı çoğunlukla yeni malikin ihtiyacı veya kiraya verenin ihtiyacıdır. Bu ihtiyaç kiraya verenin kendisinin, alt soyunun, üst soyunun gibi ihtiyaçları olabilmektedir. Tüm bu durumlar konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası kapsamındaki usul ve prosedürlere tabidir.
Ev Sahibi veya Yeni Malik Kendim Oturacağım Diyerek Kiracının Tahliyesini İsteyebilir mi?
Bu durum genellikle yukarıda belirtmiş olduğumuz konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davasının konusunu oluşturmaktadır. Tahliye davalarındaki ihtiyaç çoğunlukla yeni malikin veya ev sahibinin kiraya verilen konuta olan ihtiyacıdır. Bu nedenle gerekli şartların oluşması durumunda yeni malik veya ev sahibi kendisinin oturacağının bahisle kiracının tahliyesini isteyebilmektedir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nerede Açılır?
Tüm tahliye davalarında olduğu gibi ihtiyaç nedeniyle açılacak olan tahliye davaları da Sulh Hukuk Mahkemesinde görülmektedir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Süresi
Kira sözleşmesinin düzenlenmiş olduğu tarihte konut veya iş yerinin malikinden satın alan kişiler yeni malik olarak adlandırılmaktadır. İş yerine veya konuta yeni malikin ihtiyaç duyması halinde satın alma tarihinden itibaren 1 aylık süre zarfında durumu kiracıya bildirmesi ileride açılacak olan dava süreçlerini etkilemektedir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ortalama 3 – 8 ay arasında sürebilmektedir. Ancak bu süreler kesin olmayıp delil durumuna veya mahkeme iş yoğunluğuna göre uzaması veya kısalması da mümkündür.
