Hisseli tapu, herhangi bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin hak sahipliğinin bulundu bir tapu türüdür. Kural olarak ev, daire, iş yeri arsa veya tarım arazileri gibi taşınmazların tek bir sahibi bulunması gerektiği gibi bir zorunluluk yoktur. Ülkemizde daha çok miras paylaşımları sonrası gerçekleşen ortaklık sonucu meydana gelen uyuşmazlıklar nedeniyle; Hisseli tapu nedir ve hisseli tapunun satışı nasıl olur gibi sorularla karşılaşmaktayız.
Bu konuda tarafımıza sıkça yöneltilen hisseli tapuda satış nasıl yapılır, hissedar kendi payını satabilir mi, hisseli tapuda habersiz satış gibi konulara değinmeden önce kısaca hisseli tapu nedir sorusuna cevap vererek yazımıza başlayalım. Yazımızın sonunda ise bu tür tapular nedeniyle meydana gelen uyuşmazlıkların çözümünde açılan davalardan olan şufa hakkı davası (önalım davası) ve ortaklığın giderilmesi davası hakkında bilgi sahibi olabilirsiniz.
Hisseli Tapu Nedir?
En kısa tanımı ile hisseli tapu; arazi, bina, tarla, arsa veya daire gibi taşınmazların sahiplerinin birde fazla olması halinde, hissedarların sayısı ve hak sahipliği oranlarını gösterir tapu kayıtlarıdır.
Öncelikle belirtmekte fayda görüyoruz ki tapunun hisseli olması, arazi, daire, ev veya diğer taşınmazın fiziksel olarak da bölünmüş olduğu sonucunu doğurmaz. Aşağıda sıralayacağımız hisseli tapu özellikleri ile hisseli tapu nedir konusu daha anlaşılabilir olacaktır.
Hisseli Tapu Özellikleri
- Bu tür tapularda her hissedar eşit oranda hak sahibi olabilecekleri gibi hissedarların payları da değişiklik gösterebilir. Örneğin 4 hissedarın bulunduğu bir arazide 1 hissedarın %50, 2. Hissedarın %20, 3 ve 4 hissedarların %15’er paya sahip olmaları mümkündür. Yine her hissedarın %25 gibi eşit miktarda hissedar olması da mümkün olabilir.
- Bu tapularda yukarıda örneklendirdiğimiz hisse oranları ve hissedarlara ilişkin bilgileri detaylı olarak yer alır.
- Herhangi bir tapunun hisseli olması bir taşınmazın fiziksel olarak da bölündüğü sonucunu doğurmaz. Böyle bir fiziksel bölünme söz konusu olmadığından ortaklar arasında taşınmazın kullanılması, satışı, yararlanılması veya kiraya verilmesi gibi durumlar sık sık uyuşmazlık haline gelir. Esasen hisseli tapuda kendi hakkımı satabilir miyim, hisseli tapuda hisse satışı nasıl yapılır ve hisseli tapuda habersiz satış gibi sorular bu fiziki bölünemezlikten kaynaklanan sorulardır.
- Hissedarlar kendilerine ait hisseleri devretme ve satma hakkına sahiptirler. Ancak bu hissenin diğer ortaklar haricinde 3. Bir şahısa satışı ön alım hakkı diğer bir ifade ile şufa hakkı nedeniyle bazı durumlarda mümkün olamayabilmektedir. Bu tür tapularda en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi davası) ve şufa hakkı davası şeklinde çözüme kavuşturulmaktadır. Bu konulara yazımızın ilerleyen bölümlerinde detaylı olarak değineceğiz.
Hisseli Tapu Riskleri Nelerdir
- Taşınmazın kullanımı, yönetilmesi veya kiralanması gibi konularda hissedarlar arasında sıklıkla uyuşmazlıklar yaşanır
- Herhangi bir hissedar diğer hissedarın onayı olmaksızın bir takım işlemleri gerçekleştiremez.
- Hissedar kendi payını satabilir mi başlığımızda detaylandıracağımız gibi, hissenin satılmak istenmesi halinde şifa hakkına bu satış süreci uzayabileceği gibi 3. Bir şahısa satışı tamamen engellenebilmektedir.
Hisseli Tapunun Satışı Nasıl Olur?
İzlenecek ve uygulanacak prosedürler itibariyle hisseli tapu satışının diğer tapularda gerçekleşen satışlar ile bir farkı bulunmamaktadır. Alıcı ve satıcı öncelikle Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün sunmuş olduğu E-Randevu sistemi üzerinden satış için randevu almaları gerekir. Randevu aldıktan sonra işleyecek prosedürler aynıdır. Gerekli harç ve masraflar ödendikten sonra hisse satışı gerçekleşir. Ancak buradan sonra hisseli tapuda habersiz satışa bağlı, diğer ortaların bu satışa itiraz etme hakkına bağlı olarak bir takım uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.
Hisseli Tapuda Habersiz Satış
Yukarıda hisseli tapunun satışı nasıl olur başlığımızda da değindiniz gibi her bir hissedar kendi hissesine satma hakkına sahiptir. Ancak hisseli tapuda habersiz satış nedeniyle bir takım hukuki sorunlar ile karşılaşmak muhtemeldir. Hisseli tapuda habersiz satış nedeniyle karşılaşılabilecek en önemli sorun ise ön alım hakkının kullandırılmamasıdır. Şufa hakkı olarak da bilinen diğer ortakların bu hakkı habersiz satış ile kısıtlanması halinde bu konuda dava açılarak bu satışın iptali mümkün olabilmektedir.
Hisseli Tapuda Habersiz Satış Nasıl Önlenir?
Yapılacak birkaç işlem sayesinde hisseli tapuda habersiz satışın önüne geçmek mümkündür. Hukuki açıdan en etkili yöntem ise tapu siciline koyulacak ön alım hakkı şerhidir. Taşınmazın bulunduğu yer Tapu Müdürlüğüne müracaat ederek ön alım hakkı şerhi koydurmalıdırlar.
Hisseli tapuda habersiz satışın nasıl önleneceği konusunda bir başka işlem ise diğer hissedarlar ile bu konuda sözleşme yapılmasıdır. Bu önalım sözleşmesi ile hissedarların kendi paylarının satışını, diğer hissedarların rızası ahilinde yapılabileceği konusunda hükümlerin yer aldığı hukuki sözleşmelerdir.
Bu sözleşmelerin geçerlilik kazanması için noter aracılığı ile yapılması gerekir. Ayrıca bu sözleşmelerde taraflara başkaca hak ve yükümlülükler yükleyen hükümler yer alması halinde hukuki bir destek alınarak yapılması ileride meydana gelebilecek hak kayıplarının önüne geçilebilir.
Tapu siciline koyulmuş bu şerhe veya hissedarlar arasındaki bu sözleşmeye rağmen hisseli tapuda habersiz satış yapılması halinde ön alım dava süreleri içerisinde geciktirilmeksizin dava açılması gerekir.
Şufa Hakkı (Önalım Hakkı)
Önalım hakkı (şufa hakkı) paylı mülkiyete sahip taşınmazlarda, hissedarlardan herhangi birisinin kendi payını, diğer hissedarlar haricinde 3. Kişiye satması durumunda satışa konu payın, paydaşlara öncelikli alım hakkıdır. Bu durum hisseli tapu riskleri arasında ilk sırada gelir. Şufa hakkını kullanmak isteyen paydaşa satış yapmak isteyen paydaşın, kendi payını devretme yükümlülüğü vardır. Bu da hisseli tapunun satışını kısıtlayan bir kuraldır.
Şufa Hakkı Davası Nasıl Açılır?
Medeni Kanunumuza göre ön alım hakkı paylı mülkiyet ilişkisinin kurulması ile başlar. Yine payın 3. Kişiye devredilmesi ile birlikte devreye girer. Açılan bu dava niteliği itibariyle hisseli tapu satışının iptali davasıdır. Ancak uygulamada daha çok şufa hakkı davası olarak da bilinir. Ön alım hakkı davasının açılabilmesi için belirli süreler öngörülmüştür.
Yapılan satış işleminin diğer hissedarlara noter aracılığı ile bildirilmesi halinde 3 aylık süre geçirilmeksizin ön alım hakkı davası açılmalıdır. Dava açılması için öngörülen bir başka süre ise hisseli tapuda habersiz satış olarak bilinen durumlarda söz konusudur. Diğer hissedarlara satış konusunda bir bildirimde bulunulmaması halinde 2 yıl içerisinde ön alım hakkı davası açma hakkı düşer. Hissedarın herhangi birisinin ön alım hakkını kullanmak istemesi halinde, bu hakkı kullanan paydaş satılmak istenen hisseyi almakla yükümlüdür.
Şufa Hakkı Davasında Görevli ve Yetkili Mahkemeler
Ön alım hakkı davasında (şufa hakkı davası) görevli mahkemeler Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taşınmazın bulunduğu yerden farklı bir yargı yerinde ikamet edilmesi halinde şufa hakkı dava dilekçesinin bulunulan yer adli yargı birimi aracılığı ile şufa hakkı davasında yetkili mahkemeye gönderilerek de dava açılması mümkündür.
Şufa Hakkı Davası Şartları Yargıtay Kararı
“Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu olan 3176 ada 30 parsel sayılı taşınmaz toplam 7.658,32 m² yüz ölçümlü ve “elliyedi zeytinli tarla” vasfında olup taşınmazın dikili tarım arazisi olduğu, 5403 sayılı Kanun’un 8 inci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca dikili tarım arazilerinde asgari büyüklüğün 0,5 hektar (5.000 m²) olarak düzenlendiği; somut olayda dava konusu taşınmazın 5403 sayılı Kanun’un 8 inci maddesinde belirtilen asgari tarımsal arazi büyüklük miktarı ile hedeflenen miktarın üzerinde olduğu, bu taşınmaz hakkında ön alım hakkının kullanılması için haklı bir sebep bulunmadığı, davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne yönelik hüküm tesisi doğru görülmediği gerekçeleriyle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak yeniden esas hakkında davanın reddine karar verilmiştir.”
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 04/06/2024 tarih, 2024/29 esas ile 2024/3185 sayılı kararı
Yukarıda belirttiğimiz Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin kararından da anlaşılacağı üzere şufa hakkı dava şartları sadece sürelere ilişkin değildir. Bunun yanında davanın iyi niyetli ve haklı bir sebep ile açılması gerekir. Aksi halde açılan davaların reddi mümkün olabilecektir.
Hisseli Tarla Kaç Dönüme Kadar Bölünür?
Yukarıda da belirttiğimiz gibi tarım arazilerin parçalanarak tarım arazisi vasfını kaybetmemesi için bu konuda önlem niteliğinde bir düzenleme yapılmıştır. Belirli ölçüler haricindeki tarım arazileri bölünerek satılamamaktadır. Aşağıda sıralamış olduğumuz kriterler haricindeki tarım arazileri bölünerek satılması mümkün değildir.
- 20 dönüm altındaki tarla vasfındaki araziler
- 5 dönüm altındaki dikili tarım arazileri
- 3 dönüm altındaki örtülü tarım arazileri
Komşu Parsel Şufa Hakkı Kalktı Mı?
2020 yılı öncesindeki mevcut düzenleme ile şufa hakkı özellikle tarım arazilerinde komşu parsel sahipleri tarafından da kullanılabilecek bir haktı. Ancak yapılan son değişiklikler ile komşu parsel şufa hakkı kaldırılmıştır. Medeni kanunumuz ve diğer özel yasalarda şufa hakkı sadece hissedarlara tanınmış bir haktır.
Hisseli Tapu Nasıl Ayrılır?
Hisseli tapu ayırma işlemi hissedarların her biri için ayrı ayrı tapu sicili hazırlanması işlemidir. Burada en temel kural taşınmazın fiziksel olarak bölünebilip, bölünemediğidir. Taşınmazın niteliği itibariyle ya da yasa gereği bölünmesi mümkün olmaması halinde hisseli tapuların da ayrılması mümkün değildir. Ülkemizde ise bu sorun daha çok tarım arazilerinde ortaya çıkar. Yasa gereği 20 dönüm altıdaki tapuların bölünmesi mümkün değildir. Buradaki asıl amaç bölünerek tarım arazisi niteliğini kaybetmemesini sağlamaktadır. Bu konuda bağlı bulunan belediye ve tapu müdürlüklerinden taşınmazın bölünebilir olup olmadığı konusunda öncelikle bilgi almak gerekir.
Hissedarların müracaatına rağmen ilgili kurum tarafından olumsuz bir cevap alınması halinde tarafların bu konuda dava açma hakları vardır. Tüm bu işlemler “ifraz” olarak adlandırılır.
Türk Medeni Kanunumuz bazı durumlarda zorunlu olarak gerçekleşen bu ortaklığın sona erdirilmesi konusunda hissedarlara çeşitli alternatifler sunmuştur. Bu konuda açılan davaların çoğunlu da taksim davası olarak da bulunan izale-i şuyu davası (ortaklığın giderilmesi davası) şeklindedir.
Taşınmazın niteliğinin ilgili kurumlardan araştırılması, mahkeme keşfi, tanıkların dinlenmesi veya bilirkişi raporlarının hazırlanması gibi farklı hukuki işlemler içeren davalardır. Bu nedenle hisseli tapunun ayrılması sürece bu hukuki işlemler nedeniyle uzayabilecektir. Ancak bu tapuların ayrılmasında veya oraklığın giderilmesinde en etkili ve kesin sonuç izale-i şuyu davası ile alınır.
Açılan dava sonrasında taşınmazın ortaklardan birisine satış şeklinde, aynen taksim şeklinde ya da satış usulü ile ortaklığın sona erdirilmesi mümkündür. Özellikle miras hukukundan kaynaklanan bu ortaklığın giderilmesinde farklı ve kapsamlı birçok hukuki işlem yapılır. Bu nedenle geri dönülmesi zor hatta imkansız hak kayıplarına uğranılmaması adına bu tür davaların hukuki destek alınarak açılması ve sürdürülmesi önemlidir.
Hisseli Tapu Ayırma Masrafı Ne Kadar?
Hisseli tapu ayırma masrafı taşınmazın kayıtlı değerleri üzerinden bir hesaplama ile bulunur. Hisseli tapunun ayrılma şekli farklılık göstermesi nedeniyle; İmar planlarında bir değişiklik gerektirecek şekilde bir ayırma işlemi gerektiğinde taşınmazın değerinin binde 11,38 oranında harç alınmaktadır. Aynen taksim durumunda ise bu oran binde 4,55’dir.
Sık Sorulan Sorular
Hisseli Tapu Kolay Satılır Mı?
Hissedarlar arasındaki anlaşmazlık riski, alıcının mülkiyet hakkını tam anlamıyla kullanamaması gibi nedenler satış sürecini zorlaştırabilir. Ancak hisse payının cazip bir fiyatla satılması veya hissedarlar arasında önceden bir anlaşma yapılması satış işlemini kolaylaştırabilir. Bu da hisseli tapu riskleri arasında yer alır. Satışı kolaylaştırmak için tapu şerhlerinin kaldırılması gerekir. Buraya kadar ve buradan sonra yapacağımız açıklamalardan da anlaşılacağı üzere bu tür tapularda satış en kolay ve hızlı şekilde hissedarlar arası satış ile mümkündür.
Hisseli Tapuyu Kime Satabilirim?
Hisseli tapuyu, diğer hissedarlara veya üçüncü kişilere satabilirsiniz bu konuda ön alım hakkı haricinde bir kısıtlama yoktur. Hisseli tapuda üçüncü kişilere satış yapılması durumunda diğer hissedarlara öncelikli satın alma hakkı doğar. Bu nedenle satış yapmadan önce, hissedarları bilgilendirmek ve onların yukarıda detaylarını paylaştığımız önalım hakkını kullanma durumlarını göz önünde bulundurmak gerekir. Hissedarlar alım yapmazsa tapu serbest şekilde üçüncü kişilere devredilebilir.
Hisseli Tapu Satışı Nasıl Bozulur?
Hisseli tapu satışı, diğer hissedarların önalım haklarını kullanmaları durumunda iptal edilebilir. Öncelikle hissedar satış işlemi diğer hissedarlara noter yoluyla bildirilmelidir. Bildirimden itibaren üç ay içinde önalım davası açılabilir. Eğer bu konuda herhangi bir bildirim yapılmadıysa, önalım hakkı iki yıl boyunca geçerlidir. Ön alım hakkı davasının kabul edilmesi ile birlikte daha önce satışı yapılan şartlar ile tapu tescili ön alım hakkını kullanan hissedara geçer.
Kardeşler Arasında Hisse Devri Nasıl Yapılır?
Kardeşler arasında hisse devri, tapu müdürlükleri aracılığıyla yapılır. İlk olarak, devredilecek hisseyle ilgili tapu kayıtları incelenir. Devire engel bir durum olmaması halinde e-randevu sistemi üzerinden randevu alınır. Sistem tarafından verilen randevu gün ve saatinde hissedarlar kimlik belgeleri ile birlikte tapu müdürlüğüne başvurması gerekir. Devir işlemi satış yoluyla veya bağış (hibe) olarak gerçekleştirilebilir. Eğer satış yapılacaksa, belirlenen bedel üzerinden tapu harcı ödenir. Bağış durumunda ise hibe işlemi için tapu müdürlüğünde gerekli belgeler hazırlanır. Devir işleminden önce, taşınmaz üzerinde herhangi bir ipotek ya da şerh bulunmadığından emin olunmalıdır. Bu ipotek ve şerhler satışa engel olabileceğinden bu işlemler öncesinde gerekli araştırmaların yapılması hissedarların işlemlerini daha hızlı yürütmesini sağlayacaktır.
Hisseli Tapuda Anlaşmazlık Olursa Ne Olur?
Hisseli tapuda anlaşmazlık durumunda, paydaşlardan biri ortaklığın sona erdirilmesi için izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davası açabilir. Açılan bu dava sonucunda mahkeme aynen taksimine ya da satışa çıkarılarak elde edilen gelir hissedarlar arasında paylaşılır. Ancak ortaklığın giderilmesi davası öncesinde mutlaka arabuluculuk müessesine başvurmak gerekmektedir. Bu bir dava şartı olduğundan arabuluculuğa başvurmaksızın açılan davalar reddedilebilir veya bu eksiklik bekletici sorun yapılabilecektir.
Hisseli Tapu Normal Tapuya Çevrilir Mi?
Hisseli tapunun normal tapuya çevrilebilmesi için taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyetin sona erdirilmesi gerekir. Bunun için ya hissedarlar arasında anlaşarak hisseler tek bir kişiye devredilmeli ya da izale-i şüyu davası (ortaklığın giderilmesi davası) ile taşınmazın bağımsız mülkiyete dönüştürülmesi sağlanmalıdır. Bağımsız bölümlere ayrılabilen taşınmazlarda, kat mülkiyeti kurularak normal tapular oluşturulabilir. Fiziksel olarak bölünmesi mümkün olmayan durumlarda ise ifraz yöntemi ile hisseli tapunun normal tapuya çevrilmesi mümkün değildir.
Hisseli Tapuda Hissedarlar Birbirine Satış Yapabilir Mi?
Yukarıda da belirttiğimiz gibi hissedarlar kendi aralarında satış yapabilirler. Esasen hisseli tapu satışının en hızlı ve kolay çözümü hissedarlar arası satıştır. Diğer hissedarlara öncelikli satın alma hakkı tanınsa da hissedarlar arasında yapılan satışlarda böyle bir hak yoktur. Bu durum, hissedarlık haklarının korunması ve ortak mülkiyetin daha uyumlu bir şekilde devam etmesi açısından avantajlıdır. Hissedarlar arası satış işlemleri de diğer durumlarda olduğu gibi tapu müdürlükleri vasıtasıyla yapılır.
Hisseli Tapuda Kendi Hissemi Nasıl Satarım?
Hissedar, kendi hissesini diğer hissedarlara ya da üçüncü kişilere satabilir. Öncelikle, alıcı ile satış fiyatında anlaşılmalı ve noter aracılığıyla diğer hissedarlara satış bildirimi yapılmalıdır. Bu bildirimin yapılmamasına bağlı olarak ileride ön alım davası ile bu satışın iptal edilmesi mümkündür. Bildirim sonrası, tapu müdürlüğünde alıcıya devredilerek satış işlemi tamamlanır. Diğer hissedarların önalım hakkı olduğu için satış öncesi bu durumun dikkate alınması önemlidir. Bu durum genellikle hisseli tapu riskleri arasında görüldüğünden alıcı tarafından gözetilir. Ancak ön alım hakkının gözetilmesinde asıl yükümlülük satıcı yani hissedardadır.
Hisseli Tapu Satarken Nelere Dikkat Etmeli?
Hisseli tapu satarken, diğer hissedarların önalım hakkı dikkate alınmalı ve bu hak ihlal edilmemelidir. Bu hakkın ihlal edilmesi ileride açılabilecek davalarla karşılaşılmasına zemin hazırlar. Ayrıca, tapuda herhangi bir ipotek, haciz veya şerh olup olmadığı kontrol edilmelidir. Alıcıya, hisseyle ilgili hukuki durum açıkça anlatılmalı ve sürecin yasal mevzuata uygun şekilde tamamlanması sağlanmalıdır.
