Kiracıyı Tahliye Etmenin En Kolay Yolu

“Kiracıyı Tahliye Etmenin En Kolay Yolu” başlığı altında ele alacağımız bu makale, ev sahiplerinin karşılaşabileceği en yaygın sorunlardan biri olan kiracı tahliyesi süreçlerini detaylı bir şekilde incelemektedir. Kiracıların kira sözleşmesine aykırı davranışları veya kira süresinin sona ermesi gibi çeşitli nedenlerle tahliye sürecinin başlatılması gerekebilir.

Ancak bazı durumlarda, kiracının kira bedelini düzenli ödememesi, mülkü kötü kullanması veya kira sözleşmesinde belirtilen diğer koşullara uymaması gibi problemler ortaya çıkabilir. Bu tür durumlar, kiraya veren için mülkünü geri alma ve yeniden kiraya verme ihtiyacını doğurur. İşte bu makale, ev sahiplerinin karşılaşabileceği bu tür zorluklar karşısında en etkili ve hızlı çözüm yollarını sunarak, kiracı tahliye sürecinin nasıl yönetileceğine dair yol gösterici olmayı hedeflemektedir.

Kiracıyı tahliye etmek, sadece mülk sahibinin haklarını korumakla kalmaz, aynı zamanda kiralanan mülkün bakımı ve değerinin korunması açısından da önemlidir. Bu nedenle, tahliye sürecinin yasal çerçevede doğru bir şekilde yönetilmesi, hem mülk sahipleri hem de kiracılar için adil ve düzenli bir kira ilişkisinin sürdürülmesine katkıda bulunur. Makalemizde, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili yargı kararları ışığında, kiracı tahliyesi için gerekli adımlar, dikkat edilmesi gereken yasal prosedürler ve pratik öneriler detaylı bir şekilde ele alınacaktır.

Ayrıca Bakınız: Kiracı Nasıl Çıkarılır, Kiracı Tahliyesi 2024

Kiracı Tahliye Yolları Nelerdir?

Kiracının Bildirim Yoluyla Tahliye Edilmesi

Kiracının bildirim yoluyla tahliye edilmesi, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi için kiraya verenin kiracıya yasal süreler dahilinde ve uygun bir şekilde yazılı bir ihtarname göndermesi işlemidir. Bu süreç, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri uyarınca düzenlenmiştir ve belirli adımları içerir:

1. Yazılı İhtarname Gönderilmesi: Kiraya veren, kiracıya kira sözleşmesinin sona ereceğini bildiren yazılı bir ihtarname göndermelidir. İhtarname, kiracının taşınması için yasal bir süre tanır ve bu süre zarfında kiracının taşınmaması durumunda yasal işlem başlatılacağını bildirir.
2. Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri: Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin bitiminden 15 gün önce kiracıya bildirimde bulunularak sözleşme sonlandırılabilir. Kiracı da sözleşme süresinin bitiminden 15 gün önce çıkacağını bildirebilir.
3. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, 10 yıllık süre geçtikten sonra uzayan yılların bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunularak kiracı çıkarılabilir.
4. Fesih Bildirim Süresi: Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca, kiraya verenin kira sözleşmesini sonlandırmak için kiracıya üç aylık bir fesih bildirim süresi tanıması gerekmektedir. Bu süre, kira döneminin sonu için uygulanır ve yerel adetlere göre değişiklik gösterebilir.
5. Fesih Bildiriminin Yazılı Olması: Fesih bildiriminin yazılı yapılması ve kiracının eline geçtiğinin ispatlanması gerekmektedir. Bildirimin yazılı olması, geçerlilik şartı olarak öngörülmüştür.
6. Kira Sözleşmesinin Otomatik Uzaması: Bildirim yapılmadığı takdirde, belirli süreli kira sözleşmeleri genellikle otomatik olarak bir yıl daha uzar. Kiraya verenin, bu uzama süresinin sonunda, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilmesi için en az üç ay önce yazılı bildirim yapması gerekir.
7. Kira Sözleşmesinin Taraflarca Sona Ermesi: Kiraya veren, kira sözleşmesini feshedebilir ancak kiracı sözleşmeden doğan borçlarını yerine getiriyorsa, kiraya veren ancak 10 yılın sonunda kira sözleşmesini feshedebilir.
8. Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye Davası: Kira sözleşmesinin bildirim yoluyla feshedilmiş olduğu sebebine dayanılarak açılacak tahliye davalarında, fesih bildirimi yapılmasıyla sözleşme sona erer ve sözleşmenin sona erdiğinin tespiti ve/veya kiralananın iadesi talep edilebilir

Kiracının Dava Yoluyla Tahliye Edilmesi

Kiracının dava yoluyla tahliye edilmesi, kiraya verenin mahkemeye başvurarak kiracının kiralanan taşınmazı boşaltmasını talep ettiği bir süreçtir. Bu süreç, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre düzenlenmiştir. İşte bu sürecin temel adımları ve dikkat edilmesi gereken noktalar:

1. Tahliye Davası Açılması: Kiraya veren, kiracının kiralanan taşınmazı tahliye etmesini talep etmek için Sulh Hukuk Mahkemelerine başvurabilir. Bu dava, kiracının kira bedelini ödememesi, kiralananı amacı dışında kullanması, kiralananı ağır şekilde tahrip etmesi veya kirletmesi, kiracının kiralananı üçüncü kişilere kiraya vermesi, kiracının kiralananda fuhuş, kumar veya benzeri gayri ahlaki faaliyetler yapması, kiracının kiralananda suç işlenmesi veya terör örgütü faaliyeti yürütmesi gibi nedenlerle açılabilir.
2. Yetkili ve Görevli Mahkeme: Tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri olup; yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri mahkemesi ya da taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
3. Dava Süreci: Tahliye davası, mahkemenin iş yoğunluğuna, dosyanın niteliğine, kiracı tahliye kararına itiraz bulunmasına ve somut koşullara göre değişiklik göstermekle birlikte ortalama 1,5 yıl sürebilir. Kiracı, tahliye kararını temyiz ederse bu süre uzayabilir.
4. İhtarname Gönderilmesi: Kiraya verenin dava açmadan önce kiracıya ihtarname göndermesi gerekebilir. İhtarnamede, kiracının tahliye edilmesi gerektiği belirtilir.
5. Tahliye Taahhütnamesi: Kiracı tarafından imzalanan bir tahliye taahhütnamesi varsa ve kiracı çıkmıyor ise, kiraya veren, tahliye taahhüdünde gösterilen tarihten başlayarak 1 ay içinde icra takibi başlatarak ya da tahliye davası açarak kiralananı tahliye ettirebilir.
6. İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye: Kiraya veren, kiracının kira bedelini ödeme noktasında temerrüde düşmesini belli şartlarda tahliye sebebi olarak kabul edebilir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye için aranan şartlar, kiracıya kira bedelini ödememesinden dolayı haklı ihtar yapılmış olması ve ihtarın yazılı olmasıdır.
7. Tahliye Kararının Temyizi: Kiracı tahliye kararını temyiz ederse, kararın kesinleşmesini ve icra takibine konu edilmesini durdurmaz. Ancak, temyiz süreci devam ettiği sürece, tahliyenin gerçekleşmesi gecikir.

Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Kira borcunun ödenmemesi durumunda kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde gerçekleştirilen bir süreçtir. İşte bu sürecin adımları:

1. İhtarname Gönderimi: Kiraya veren, kiracıya kira borcunu ödemesi için yazılı bir ihtarname gönderir. Bu ihtarname, kiracıya borcunu ödemesi için belirli bir süre tanır. Bu süre 30 gündür.
2. İcra Takibi Başlatılması: İhtarnameye rağmen kira borcu ödenmezse, kiraya veren icra dairesine başvurarak tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Bu takip, kiracıya ödeme emri gönderilmesini ve kiracının borcunu belirli bir süre içinde ödemesini gerektirir.
3. İtiraz Süresi ve Sonuçları: Kiracı, ödeme emrini aldıktan sonra 7 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz, icra takibini durdurur. Eğer kiracı itiraz etmezse ve borcunu ödeme süresi içinde ödemezse, kiracı tahliye edilir.
4. Mahkeme Süreci: Kiracının itirazı varsa veya icra takibine itiraz edilirse, kiraya veren mahkemeye başvurarak tahliye davası açabilir. Mahkeme, durumu değerlendirerek kiracının tahliyesine karar verebilir.
5. Tahliye İşlemi: Mahkeme kararı veya icra takibinin sonucunda, kiracının tahliyesi icra memurları tarafından gerçekleştirilir.

İlamsız İcra Yoluyla Kiracının Tahliyesi Nasıl Olur?

İlamsız icra yoluyla tahliye, kiracının kira bedelini ödememesi veya kira süresinin sona ermesi gibi durumlar için uygulanan bir süreçtir. İşte bu sürecin adımları:

1. Tahliye Talebi: Kiraya veren, kiracının kira bedelini ödemediği veya kira süresinin sona erdiği durumlarda doğrudan icra dairesine başvurarak tahliye talebinde bulunabilir.
2. Ödeme Emri Gönderimi: İcra dairesi, kiracıya ödeme emri gönderir. Bu emir, kiracıya borcunu belirtilen süre içinde ödemesi için resmi bir ihtardır.
3. İtiraz Süresi: Kiracı, ödeme emrine itiraz etmek için genellikle 7 günlük bir süreye sahiptir. İtiraz, icra takibini durdurur.
4. İtirazın Kaldırılması: Eğer kiracı itiraz ederse, kiraya veren itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurabilir. Mahkeme, itirazın geçerliliğini değerlendirir.
5. Tahliye İşlemi: İtiraz edilmemiş veya mahkeme tarafından itiraz kaldırılmışsa, icra dairesi kiracının tahliyesini gerçekleştirir. Bu, kiracının mülkü belirlenen süre içinde boşaltması gerektiği anlamına gelir1.
6. Zorla Tahliye: Eğer kiracı belirlenen süre içinde taşınmazı boşaltmazsa, icra memurları eşliğinde zorla tahliye işlemi yapılabilir.

Bu süreç, kiraya verenin hızlı ve etkili bir şekilde mülkünü geri almasını sağlar. Ancak, her adımın yasalara uygun şekilde gerçekleştirilmesi önemlidir. Kiracı ve kiraya veren arasındaki anlaşmazlıklarda, profesyonel hukuki yardım almak her iki tarafın da haklarını koruyabilir.

Tahliye Taahhütnamesi İle Kiracı Tahliyesi Nasıl Olur?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralık mülkü önceden belirlenen bir tarihte terk edeceğine dair yazılı olarak verdiği sözü ifade eder. Eğer kiracı, anlaşmada belirlenen süre içinde mülkü boşaltmazsa, kiraya veren bu sürenin bitiminden itibaren bir ay içerisinde icra yoluyla tahliye işlemi başlatma veya mahkemeye başvurma hakkına sahiptir. Bu durum, ilgili yasal düzenlemelerle kiraya verenin lehine tanınmış bir haktır.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?

Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili yargı kararlarına göre belirlenmiştir. Bu şartlar şunlardır:

1. Yazılı Olma Şartı: Tahliye taahhütnamesi yazılı şekilde düzenlenmelidir. Yazılı olmadıkça geçerli kabul edilmez.
2. Kiracının Serbest İradesine Dayanma: Tahliye taahhütnamesi, kiracının serbest iradesiyle verilmiş bir beyan olmalıdır. Kiracı, aldatıcı hareketlerle yanıltılarak veya tehdit edilerek bu taahhüt altına girmemelidir.
3. Kira Sözleşmesinden Sonra Kira Tesliminden Sonra Yapılmış Olma: Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinden ve kiralananın kiracıya tesliminden sonra düzenlenmiş olmalıdır.
4. Kiracı veya Temsilcisinin İmza Etme Şartı: Tahliye taahhütnamesi, kiracı veya yasal temsilcisi tarafından imzalanmalıdır.
5. Belirli Bir Tahliye Tarihini İçerme: Tahliye taahhütnamesinde, kiracının kiralananı boşaltacağı belirli bir tarih yer almalıdır.
6. Tahliye Taahhütnamesi İle İcra veya Dava Takibinin Belirli Süre İçinde Başlatılması: Kiracı tarafından verilen tahliye taahhütnamesine dayanarak açılacak tahliye davası veya yapılacak icra takibi, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 30 gün içinde başlatılmalıdır.
7. Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliğinin İspat Yükü: Eğer tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından taşınmazın tesliminden önce sadece imzalanıp boş olarak verilmiş ve kiraya veren tarafından sonradan doldurulmuşsa, bu taahhüdün geçersiz kabul edilmesi için ispat yükü kiracı üzerindedir.
8. Noter Onayı: Tahliye taahhütnamesinin noter tarafından onaylanması, imzanın inkar edilmesini önler ve tahliye sürecinin uzamasını engeller.

10 Yılı Doldurdan Kiracının Tahliye Şartları Nelerdir?

10 yılı dolduran kiracının tahliyesi için belirlenen şartlar Türk Borçlar Kanunu ve ilgili yargı kararlarına dayanmaktadır. İşte bu sürecin temel şartları:

1. 10 Yıllık Sürenin Dolması: Kiracının, aynı kiralık taşınmazda 10 yıl süreyle kalması gerekmektedir. Bu süre, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren hesaplanır.
2. Yazılı Bildirim: Kiraya verenin, kira sözleşmesini sonlandırmak istediği takdirde, kiracıya 10 yıllık sürenin sona ermesinden en az üç ay önce yazılı olarak bildirimde bulunması gerekmektedir. Bu bildirim, kiracıya tahliye olması gerektiğini ve kira sözleşmesinin sona ereceğini belirtir.
3. Tahliye Davası Açılması: Eğer kiracı, bildirilen tarihe kadar taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren tahliye davası açma hakkına sahiptir. Bu dava, kira döneminin bitiminden bir ay içinde açılmalıdır.
4. Otomatik Uzama Durumu: Eğer 10 yıllık süre sonunda kiracıya bildirim yapılmazsa, kira sözleşmesi otomatik olarak bir yıl daha uzar. Bu durumda, kiraya verenin bir sonraki yılın başlamasından en az üç ay önce yeniden bildirim yapması gerekebilir.
5. Yargıtay Kararları: Yargıtay kararlarına göre, eğer ihtarname gönderme süresi kaçırılmışsa, gönderilen ihtarname bir sonraki yılın fesih bildirim süresi olarak kabul edilir.