Yolsuz tescil davası, herhangi bir sebep ile tapu tescil kaydının “yolsuz” yani hukuka aykırı hale dönüşmesine bağlı olarak açılan davalardır. Söz konusu usulsüzlüğün yolsuzluk tescil davası ile giderilmemesi halinde kişi ve kurumların ayni hakkının kaybetmeleri mümkündür. Bu nedenle yolsuz tescil davaları önemle üzerinde durulması gereken davalardandır. Tescil; Ayni hakların devri veya değiştirilmesi amacıyla tapu kaydı üzerinde yapılan her türlü işlemdir. Dava konusu ise bu tür işlemlerin hukuka aykırı olarak gerçekleştirilmiş olmasıdır.
Yolsuz Tescil Davası Neden Açılır?
Mülkiyet hakkı anayasamız ile güvence altına alınmıştır. Buna rağmen herhangi bir sebeple bu hakkın zedelenmesi nedeniyle yolsuz tescil davaları açılmaktadır. Türk Medeni Kanunu 1024 ve 1025. Maddelerinde düzenlenen yolsuz tescil genel olarak iki farklı şekilde gerçekleşmektedir.
- Tescilin Baştan İtibaren Yolsuz Olması
- Tescilin Sonradan Yolsuz Hale Gelmesi
Tescilin Baştan İtibaren Yolsuz Olması
Tescil işleminin tapu sicilindeki geçerliliğine etki eden durumların varlığı nedeniyle tescilin baştan itibaren yolsuz olması nedeniyle yolsuz tescil davası açılabilmektedir. Bu yolsuzluklar;
- Fiil ehliyetinin bulunmaması
- Tescil işlemindeki şekle aykırılık
- Kadastro tespitine ilişkin usulsüzlükler
Şekillerinde gerçekleşmesi mümkündür. Görüldüğü gibi bu tür işlemler tescil işlemini başından itibaren sakatlayacak nitelikteki işlemlerdir.
En basit tanımı ile fiil ehliyeti; Borçlandırıcı veya tasarruf işlemlerini yapabilme yetisi olarak tanımlanmaktadır. Bu ehliyete sahip olmayan kişilerin tasarruf yapma yetkileri bulunmamaktadır. Dolayısıyla tapu tescil işlemlerini yapmaları da mümkün değildir. Herhangi bir sebebe bağlı olarak tescil sırasında fiil ehliyetinin bulunmayışı ve bu durumun sonradan anlaşılması tescilin baştan itibaren yolsuz olmasına sebebiyet vermektedir.
Yine benzer şekilde tescil işlemleri belirli bir şekil şartına bağlıdır. Bu şekil şartlarına uyulmaksızın yapılan tescil işlemleri baştan itibaren yolsuz olup bu konuda yolsuz tescil davası açılması mümkündür.
Bu tür işlemlerin baştan itibaren hükümsüz olarak kabul edilmesi nedeniyle üçüncü kişilerin veya alıcının iyi niyetli olup olmadığının bir önemi bulunmamaktadır. Ancak bu şekilde hak kaybına uğrayan üçüncü şahısların “sebepsiz zenginleşme” hükümleri gereğince dava açma hakkı bulunmaktadır.
Yolsuz Tescil Davalarında Muvazaa
Yolsuz tescil davasına konu olan durumların başında muvazaalı işlemler gelmektedir. Niteliği itibariyle tescilin baştan itibaren yolsuz olmasına sebebiyet vermektedir. Muvazaa; Tescil işlemi sırasında beyan edilen irade ile gerçek iradenin uyuşmamasıdır. Genellikle alacaklılardan mal kaçırma veya mirasçılardan mal kaçırma şeklinde gerçekleşmektedir. Taraflar arasında yapılan ve gerçek iradeyi yansıtmayan bu tür işlemler yolsuz tescil davalarına konu olabilmektedir.
Tescilin Sonradan Yolsuz Hale Gelmesi
Tescil işlemi sırasında yasal olarak geçerli gibi görünen işlemin sonradan geçerliliğini yitirmesi şeklinde gerçekleşmesine sebebiyet verecek işlemlerdir. Genellikle tescilin sonradan yolsuz hale gelmesi aşağıdaki durumlar nedeniyle gerçekleşebilmektedir.
- Aşırı Yararlanma
- İrade Bozukluğu
- İmkansızlık
Aşırı Yararlanma
Tescil işleminin karşılıklı borçlanmalara bağlı olarak gerçekleşmesi ve bu borçlanmalar arasında orantısızlık bulunması durumunda tescil sonradan yolsuz hale gelebilmektedir. Bu orantısızlık nedeniyle zarar gören taraf sözleşmeden dönme hakkına sahip olabildiği gibi; Bu orantısızlığın giderilmesini de talep edebilmektedir.
İmkansızlık
Taraflar arasındaki irtifak hakkının sona ermesi veya ipotekli borcun ödenmesi hallerinde ayni hak sona ermektedir. Buna dayanılarak yapılan tescil işlemleri de ayni hakkın sona ermesi ile beraber sonradan yolsuz hale gelmektedir ve yolsuz tescil davasına konu olabilmektedir.
İrade Bozukluğu
Bilindiği üzere tescil işlemleri karşılıklı iradeye bağlı olarak gerçekleşmektedir Tescil işlemleri sırasında iradeyi etkileyen birçok unsur bulunmaktadır. Hile, aldatma, korkutma veya hata irade bozukluğuna işaret olabilmektedir. Bu nedenlerden herhangi birisine bağlı olarak gerçekleştirilen tescil işlemi sonradan yolsuz hale gelerek yolsuz tescil davaları açılmaktadır.
Yolsuz Tescil Davası Nasıl Açılır?
Yolsuz tescil davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Ayrıca bu tür davalarda yetkili mahkeme ise dava konusu taşınmasın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesidir. Bu konuda herhangi bir hak kaybına uğrayan kişilerden görevli ve yetkili mahkemeler nezdinde yolsuz tescil davaları açabilmesi mümkündür.
Yolsuz Tescil Davasında Zamanaşımı Süresi
Yolsuz tescil davaları ayni haklara ilişkin dava türüdür. Bu nedenle zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. Bu durumun tek istisnası kadastro işlemlerinden kaynaklanan usulsüzlüklerdir. Bu durumda hak düşürücü süre geçerli olup kadastro işlemlerine bağlı olarak gerçekleşen usulsüzlüklerde dava açma süresi on yıl olarak belirlenmiştir.
Yolsuz Tescil Davası Kime Karşı Açılır?
Yukarıda belirtmiş olduğumuz durumların varlığı halinde hak kaybına uğrayan kişiler tarafından; Tapu kayıtlarında dava konusu taşınmasın maliki olarak görünen kişilere karşı yolsuz tescil davası açılmaktadır.
Yolsuz Tescil Davasının Sonuçları
Görülen mahkeme sonrasında yolsuz tescilin kanıtlanması durumunda yolsuzluğun ortadan kaldırılarak terkin işlemi yapılmaktadır. Tapu tescil ve iptal davası ile yolsuz tescil davaları sonuçları itibariyle benzer dava türleridir. Bu nedenle yolsuz tescil ve tapu iptal davaları hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Tapu Tescil ve İptal Davaları” başlıklı yazımızı incelemenizde fayda vardır.
