Kiracı Hakları Nelerdir:2021 Güncel Bilgiler

Last Updated on 19 Ekim 2021 by Okyanus Hukuk

Kiracı hakları söz konusu olduğunda mal sahibi ile kiracı arasında imzalanan bir sözleşmeden bahsetmek gerekir. Kira sözleşmesi adı verilen bu belgede kiraya veren, bir şeyin kullanılmasına ilişkin olarak kiracıya bundan yararlanma hakkı verir.

Bunun karşılığında ise kiracı kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi taahhüt eder. Kira sözleşmeleri yapılırken belirli süreli kira sözleşmesi ya da belirsiz süreli kira sözleşmesi olarak düzenlenebilmektedir. Bu tür sözleşmelerde şekil şartı aranmazken yazılı olarak yapılabileceği gibi sözlü olarak da yapılabilmesi mümkündür.

Kiracı hakları ile ilgili olarak bilinmesi gerekenler arasında birçok konu bulunur. Öncelikle kiracıların kira bedelinde indirim isteyip isteyemeyeceği merak edilirken bazen olağanüstü koşulların ortaya çıkması ile kira bedelinde indirim talebi kiracı tarafından yapılabilmektedir.

Mal sahibinin bunu kabul etmemesi durumunda ise kiracının mal sahibine dava açması gerekir. Açılacak dava tespit davası olarak adlandırılır.

Kiracı hakları konusunda kira sözleşmelerinin süresine bağlı olarak da merak edilenler olur. Kira sözleşmeleri yapılacağı zaman belli süreler öngörülür. Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra belirlenen sürenin sona ermesine 15 gün kalana değin kiracı tarafından feshedilmediği takdirde sözleşmenin devam ettiği kabul edilir.

Bu durumda sözleşme kendiliğinden 1 yıl daha uzar. Bu süreç her yıl için geçerli olurken sözleşme tarihinin bitimine 15 gün kalana kadar kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı geçerli kalır. Mal sahibi açısından ise 10 yıl boyunca kiracısı ile arasında bir problem oluşmadığı sürece sözleşmeyi sonlandırma hakkı bulunmaz.

Mal sahibi açısından sözleşmeyi sonlandırabilme halkı 10 yıl sonunda kendiliğinden oluşmaktadır. 10 yıl süre tamamlandıktan sonra mal sahibi gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sonlandırabilir.

Kiracı hakları ile ilgili olarak bilinmesi gerekenler arasında kira bedelindeki artış miktarlarının da yer aldığı görülür. Sözleşmede kararlaştırılan kira artış miktarına uygun olarak kira artışından söz edilmesi uygun olur.

Kira artış oranı belirlenirken 12 aylık TÜFE oranı dikkate alınır. Her halükârda da bu oranın dışına çıkılması söz konusu olmaz. Kira bedelinin yeniden belirlenebilmesi içinse tarafların dava açması gerekir.

Kiracı Hakları Nelerdir?

kiracı hakları

Kiracı hakları söz konusu olduğunda kiracının mal sahibinden yazılı onayını almak sureti ile kira sözleşmesini devretme hakkı bulunmaktadır. Bu işlemin yapılabilmesi için koşulların sağlanması zorunludur.

Kiracı mal sahibinden yazılı izin almak sureti ile kira kontratını devrettiğinde yeni kiracı eski kiracının tüm hak ve borçlarını kabul etmiş olur. İş yeri kiraları söz konusu olduğunda durum biraz daha farklıdır.

Kiracı hakları ile ilgili olarak işyeri kiracıları açısından sözleşmenin devredilmesi sürecinde mal sahibinin yazılı rızasına gerek duyulmamaktadır. Bununla birlikte eski kiracının mal sahibine karşı olan sorumluluğunun 2 yıl boyunca devam etmesi söz konusu olur.

Bazı durumlarda mal sahibinin bu duruma itiraz edebilmesi mümkündür. Mal sahibinin işyeri kira sözleşmesinin devrine itiraz edebileceği durumlar arasında yeni kiracının adli sicil kaydının bozuk olması ya da ödeme gücü yetersizliği gerekçe olarak gösterilebilir.

Kiracı hakları söz konusu olduğunda kiracının kiraladığı gayrimenkulü başkasına kiraya verebildiği görülür. Gayrimenkulün bir kısmını ya da tamamını kiraya verebilen kiracı kendisi mal sahibine kira ödemeye devam eder. Aynı şekilde kendisi de kiraya verdiği kişiden kira alır. Bu fiil için de mal sahibinin yazılı iznine gerek duyulur.

Bu tür bir eylem gerçekleşeceği zaman ise kiracı ile alt kiracı arasında bir sözleşme olmalıdır. Aynı şekilde kiracı ile mal sahibi arasında da bir kira sözleşmesinin yapılması gerekir. Mal sahibi ile ana kiracının sözleşmesi sonlandığında alt kiracının sözleşmesi de kendiliğinden son bulur.

Bu tür kiracı ilişkileri söz konusu olduğunda iki kira ilişkisinin birbirini etkilemediği görülürken esas olan unsur mal sahibi ile ana kiracı arasında yazılı bir izin belgesinin imzalanmış olmasıdır. Mal sahibinin rızası olmadan bu tür bir hareketi gerçekleştirmek ise söz konusu olmamaktadır.

Kontratsız Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracı hakları ile ilgili olarak bilinmesi gereken farklı konulardan da söz etmek gerekir. Kiracı mal sahibi ile sözleşme imzaladıktan sonra sözleşme süresi bitmeden kiraladığı yerden çıkma hakkına sahiptir. Bu süreçte kiracı, mal sahibi yeni bir kiracı bulana kadar geçerli olan makul bir süre boyunca kira ödemeye devam eder. Kiracının bu haktan yaralanabilmesi mal sahibine yazılı bildirim yapması ile mümkün olur.

Kira sözleşmesi yapılırken yazılı veya sözlü olarak bu işlemin gerçekleştirilmesi mümkündür. Sözlü olarak yapılan kira sözleşmeleri için de yazılı olarak yapılan sözleşmelerde geçerli olan kurallar söz konusudur.

Kiracı hakları söz konusu olduğunda yazılı veya sözlü olması sözleşme gereği doğan yükümlülüklerde bir değişme olmasına imkân vermemektedir. Bundan dolayı da her iki şekilde yapılmış olan sözleşmeler için kaideler aynıdır.

Kiracıların apartman yönetimi konusunda kat maliklerinin toplantılarına katılma yetkisi bulunmaz. Katılabilmeleri için mal sahibinin noterden kendisine vekaletname vermiş olması gerekir. Bununla birlikte kiracılar apartmanlarda yöneticilik yapabilme hakkına sahiptir.

Kiracı hakları ile ilgili olarak bilinecekler arasında depozito konusu da yer almaktadır. Mal sahibi en fazla 3 aylık kira bedelini depozito olarak isteyebilir. Depozitonun geri iade edilebilmesi koşulu gayrimenkulün kiralandığı şekli ile iade edilmesidir.

Gayrimenkul hasar gördüğünde ve kiracının da mülkü boşaltmadan önce bu hasarı gidermemesi durumunda mal sahibi depozitoyu geri iade etmeyebilmektedir. Kiracı kirasını eksik ödemesi durumunda da mal sahibinin depozitodan bu bedeli mahsup etme hakkı bulunur.

Kiracı hakları arasında depozitonun geri alınamadığı koşullarda ve gayrimenkulün de alındığı şekliyle teslim edilmesi durumunda kiracı mal sahibine icra takibi başlatabilmektedir. Mal sahibi icra dosyasına itiraz edebileceği gibi bu itiraz süresi 7 gündür. Kiracı itirazın kaldırılması için dava açabilir ve davayı kazanması durumunda da depozitosunu faizi ile birlikte geri alma hakkına sahip olur.

İş Yeri Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracı hakları ile ilgili olarak iş yerlerini ilgilendiren problemlerden söz edilebilir. İş yerleri ile ilgili olarak kiracıların mal sahibinin yazılı rızasını almadan da kira sözleşmesini devretme hakkı bulunur. Kiracı mal sahibine karşı bu durumda 2 yıl daha sorumlu olmaya devam eder. Bunun yanı sıra kiracının iş yerini devredeceği yeni kiracının sabıka kaydının bozuk olması gibi durumlarda mal sahibinin de itiraz etme hakkı bulunur.

İşyeri kirası çatılı işyerlerine yönelik olarak düzenlenir. İşyeri kiracısı bir depozito ödemesi gerektiğinde 3 aylık kira bedelinin üzerinde bir ödeme yapmama hakkı bulunur. Yani kiracı en fazla 3 aylık kira bedelini depozito olarak verme hakkına sahiptir. Mal sahibi bunun üzerinde bir depozito bedeli talep edemez. Kira bedeli döviz cinsinden belirlendiğinde ise kiracı kiralanan üzerinde 5 yıl boyunca aynı miktarda ödeme yaparak oturabilir.

Kiracı kiraladığı iş yerini teslim ederken kiraladığı andaki koşullarda teslim etmek zorundadır. Bu sayede verdiği depozitoyu geri alabilir. Kiraya veren sözleşme süresi 10 yıl olduktan sonra sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.

  • Kiracı hakları söz konusu olduğunda işyerleri ile ilgili olarak bilinmesi gerekenlerden biri de kira sözleşmesinin olması malın satışına engel teşkil etmemektedir. Mal satıldığında malik değişse de kira sözleşmesinde bir değişiklik söz konusu olmaz ve aynı şartlarda işlemeye devam eder.
  • Yeni malik kiracıyı çıkarmak istediğinde bazı durumların ve koşulların ispat edilmesi zorunludur. Yeni malik malı satın aldıktan sonra kiracıya taşınmazı tahliye etmesi için bir ay içinde tahliye ihtarnamesi gönderebilir. Bu durumda da kiracı 6 aylık sürede taşınmazı tahliye etmelidir. Kiracı tahliye işlemini gerçekleştirmediğinde malik dava açma hakkına 6 ay sonunda sahip olur.
  • Kiracı hakları diye belirlenen hakların kiracılar açısından bazı avantajlar taşıdığı görülmektedir. Kiracıların gayrimenkulde yapacakları tüm tadilatlar açısından mal sahibinin yazılı iznini alması gerekmektedir. Yazılı izin belgesi alınmadan yapılacak onarım işlerinde kiracının talepleri dikkate alınmamaktadır.
  • Yazılı izin alınmadan yapılacak tadilatlar açısından kiracının yaptığı masrafları talep etmesi mümkün olmamaktadır. Kiracı gayrimenkulü kiraladığı şekli ile teslim etmek zorundadır. Mal sahibinin zorunlu olan masrafları karşılama sorumluluğu bulunurken kiracının keyfi tadilatlarından sorumlu değildir.
  • Mal sahibi tadilat izni vermediği takdirde ve kiracı da tadilat yaptığında bu durum gayrimenkulün değerinde bir artışa neden olsa dahi kiracı bu bedeli mal sahibinden talep edememektedir. Bundan dolayı da kiracıların mal sahibinden tadilatlar açısından yazılı izin belgesi alması gerekir.

Ev Sahibinin Evi Satması Durumunda Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracı hakları ile ilgili olarak bilinmesi gerekenler arasında mal sahibinin gayrimenkulü satması durumunda kiracıların karşılaşabilecekleri durumlar da yer alır. Gayrimenkulü yeni alan mal sahibi kiracıya bir ihtarname gönderebilmektedir. Yeni mal sahibi taşınmazı kendi ihtiyacına istinaden kullanacağını beyan ettiğinde kiracıdan taşınmazı boşaltmasını isteyebilir.

Kiracının gayrimenkulden çıkmaması durumunda ise mal sahibinin kiracıya karşı tahliye davası açması söz konusu olur. Yeni mal sahibinin bu hakka sahip olabilmesinin de koşulları bulunur. Gayrimenkulü satın alan yeni mal sahibinin satın aldığı tarihten itibaren 1 aylık süre içerisinde ihtar çekmesi gereklidir. Bu işlemin yapılmaması durumunda kiracıyı tahliye edebilmesi mümkün olmamaktadır. Tahliye işlemleri için hukuki sürecin izlenmesi zorunludur.

Kiracı hakları söz konusu olduğunda yeni mal sahibinin kiracıya 6 aylık bir süre tanıması gerekir. Bu tür bir tahliye davası açılacağı zaman kira sözleşmesinin sona ermesi de beklenebilir. Kiracının bu tür davalar açısından mal sahibinin niyetinde samimi olup olmadığını ispatlaması durumunda mahkemenin tahliye kararını reddetmesi mümkün olur.

Kiracı hakları açısından kiralanan gayrimenkul ile ilgili olarak sonradan bir sorun çıkması durumunda ve kiracının da bir kusuru olmaması halinde kiracı mal sahibinden bazı taleplerde bulunabilmektedir. Bu durumda kiracı gayrimenkulde ortaya çıkan ayıbın giderilmesini talep edebilir.

Kiracının hakları arasında gayrimenkul kira bedelinde indirim yapılması talebi de bulunur. Kiracı ayrıca uğramış olduğu zararın giderilmesini de talep edebilmektedir. Kiracı zarara uğramış olması durumunda uğradığı zararın giderilmesinin yanında diğer haklardan birini de talep edebilecektir.

Kiracı hakları arasında gayrimenkuldeki ayıbın giderileceği süreye kadar kira bedelinde indirim talep etme hakkı bulunur. Mal sahibinin gayrimenkuldeki ayıbı gidermesinin ardından da kira bedelinin eski haline dönmesi söz konusu olur.

Kiracı hakları söz konusu olduğunda ortak gider ve aidatlara yönelik olarak da bazı uygulamalardan yararlanması söz konusudur. Gayrimenkulün temizlik ve bakım giderlerinden kiracı sorumlu olurken diğer giderlerden mal sahibi sorumlu olur. Mal sahibinin sorumlu olacağı giderler arasında ise çatı onarımı, asansör tamiri gibi masraflar bulunur. Bu tür binayı ilgilendiren masraflar kat maliklerinin sorumluluğu altında kabul edilir. Bundan dolayı da kiracıları ilgilendiren giderler arasında kabul edilmezler.

Bir yorum yaz